Jogeset száma: BDT 2023. 4658.
A perbeli lakóház, udvar megnevezésű ingatlan 6/24 tulajdoni illetősége állt az I. r. alperes tulajdonában. Az ingatlanon fennálló többi tulajdoni illetőség további öt tulajdonostárs tulajdonában volt. Az I. r. alperes, valamint a II-III. r. alperesek 2021 szeptemberétől folytattak tárgyalásokat az I. r. alperes tulajdoni hányadának megvétele tárgyában. Ennek során 2021. október 5-én elektronikus üzenetben közölték – a magyar nyelvet nem beszélő – felperes élettársával, hogy vevőt találtak a tulajdoni hányadra, ezért az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatosan egyeztetni kívánnak velük.
Az alperesek között 2021. október 13-án létrejött adásvételi szerződés értelmében a II-III. r. alperesek megvásárolták az I. r. alperestől az ingatlan 6/24 tulajdoni illetőségét 48.000.000 Ft vételár ellenében. A II-III. r. alperesek ekkor 400.000 Ft ügyvédi költséget fizettek meg az adásvételi szerződést készítő és az ügyben eljáró ügyvédnek, 2021. október 14-én pedig – az ügyvéd számlájára utalva – 5.000.000 Ft foglalót teljesítettek az I. r. alperes részére. A szerződés pontosan tartalmazta a 48.000.000 Ft vételár megfizetésének ütemezését.
A 2021. október 13-án kelt, az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívásban a szerződést ellenjegyző ügyvéd a tulajdonostársakat – köztük a felperest is – arról tájékoztatta, hogy 2021. október 13-án a szerződő felek között adásvételi szerződés jött létre a tárgybeli ingatlannak az I. r. alperes tulajdonát képező 6/24 tulajdoni illetőségére. Felszólította a tulajdonostársakat, hogy amennyiben elővásárlási jogukkal élni kívánnak, úgy az erről szóló, teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt írásbeli nyilatkozatot a szerződésben megjelölt vételár és fizetési feltételek teljesítése mellett, legkésőbb a levél kézbesítésétől számított 15 napon belül küldjék meg a postacímére. A levél tartalmazta, hogy az elővásárlási jog gyakorlása esetében az adásvételi szerződés megkötésével felmerülő 400.000 Ft költséget a foglaló 5.000.000 Ft összegével együtt az ügyvéd letéti számlájára kell megfizetni.
Az eljáró ügyvéd felhívta a figyelmet arra, hogy amennyiben a tulajdonostárs 15 napon belül nem nyilatkozik, azt úgy kell tekinteni, hogy az elővásárlási jogával nem kíván élni. A tájékoztatás tartalmazta az ügyvéd postacímét, telefonszámát, email címét, valamint mellékletként az adásvételi szerződés másolatát is.
Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos ügyvédi levelet a magyar nyelvet nem beszélő felperes részére – belgiumi lakóhelyén – 2021. november 3-án kézbesítették.
A felperes 2021. november 4. napján eldöntötte, hogy az elővásárlási jogával élni kíván. 2021. november 4. és 16. között a lekötött megtakarításait szabadította fel és váltotta át forintra, majd 2021. november 16-án az eljáró ügyvéd számlájára 5.400.000 Ft-ot átutalt.
A felperes 2021. november 16. napján adta postára az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó, magyar nyelvű nyilatkozatát, nemzetközi elsőbbségi levélként. A belga postaszolgáltató az adott típusú küldeményre – külföldi címzés esetén – pontos kézbesítési határidőt nem vállalt. Az interneten elérhető tájékoztató szerint azonban a belga posta már 2021. november 16-án is nyújtotta azt a szolgáltatást, hogy konkrét kézbesítési határidővel, 30 kg maximális súlykorláttal külföldre is szállít expressz csomagot, amely határidő Magyarországra 2 nap.
A felperes nyilatkozatát – a címzett érdekkörében felmerült okból 2021. november 26-án megkísérelt sikertelen kézbesítés után – 2021. november 29-én kézbesítették az I. r. alperes jogi képviselője részére.
Az alperesek a felperes elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatát nem fogadták el, álláspontjuk szerint az elkésett.
2021. december 3-án – a teljes vételár megfizetését követően – az I. r. alperes a perbeli ingatlant a II-III. r. alperesek birtokába adta. Az alperesek 2021. december 8-án kérelmet terjesztettek elő a tulajdonjog bejegyzése iránt, amelynek alapján a perbeli ingatlan hányadra 2022. szeptember 26-án a II-III. r. alperesek tulajdonjoga bejegyzésre került.
A felperes kereseti kérelme arra irányult, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy az alperesek között a perbeli ingatlan 6/24 tulajdoni illetőségére 2021. október 13-án kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, és a szerződés a felperes mint vevő és az I. r. alperes mint eladó között jött létre. Kérte továbbá a II-III. r. alperesek javára benyújtott tulajdonjog-bejegyzési kérelem széljegyének törlését, valamint azt, hogy a bíróság kötelezze a II-III. r. alpereseket az ingatlan felperes részére történő birtokbaadására.
A felperes arra hivatkozott, hogy 2021. november 3-án szerzett tudomást a konkrét adásvételi ügyletről, a vételi szándékát pedig – a foglaló és az ügyvédi munkadíj 2021. november 16-án történt teljesítésével – határidőben kifejezésre juttatta. Az esetleges előre nem látható postai kézbesítési, további ügyvédi és eladói késlekedés a terhére nem értékelhető. Nem hagyható figyelmen kívül, hogy a nyilatkozat postai kézbesítésének késedelmére nem kellett számítania.
Érvelése szerint az eladó által megszabott nyilatkozattételi határidő a körülményekhez képest túlságosan rövid volt. Arra is hivatkozott, hogy a vételár összegének likviddé tétele és a foglaló átutalása huzamosabb időt vett igénybe. Azt is vitatta, hogy az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívás magyar nyelven kiadható volt számára.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. A törvényszék úgy foglalt állást, hogy az elővásárlási jog gyakorlására biztosított 15 napos határidő megfelelő volt, a felperes azonban az elővásárlási jogra vonatkozó nyilatkozatát elkésetten közölte az eladóval.
Az elsőfokú bíróság azt is vizsgálta, hogy volt-e reális lehetősége annak, hogy a felperes az elővásárlási jog gyakorlása esetén az elfogadó nyilatkozatát 15 napon belül az előírt postai úton megküldje a címzettnek. E körben az elsőfokú bíróság rögzítette, hogy – az üzletszabályzat szerint – a belgiumi egyetemes postaszolgáltató is vállal Magyarországra 2 napon belüli csomagküldést. Emellett az egyéb, magán futár cégek is akár 24 órán belül kézbesítenek küldeményt az EU tagállamai között. Ennek alapján az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperes 2021. november 16-án – tehát a küldemény tényleges postára adása időpontjában is – a belga postaszolgáltató igénybevételével, expressz csomagként feladhatta volna az elfogadó nyilatkozatát úgy, hogy az határidőben, azaz 2021. november 18-án megérkezzen.
A törvényszék ítéletében azt is kiemelte, hogy tévesen érvelt a felperes azzal, hogy a feladás napja minősül az iratkézbesítés napjának. A kézbesítés napjaként ugyanis a Ptk. 6:5. § (2) bekezdése szerinti időpontot (és nem a feladás napját) kell figyelembe venni. A Ptk. 6:5. § (2) bekezdése szerint pedig a távollévők között tett jognyilatkozat a címzetthez való megérkezéssel válik hatályossá. A jelen esetben tehát a felperesi jognyilatkozat hatályossá válása 2021. november 26., amikor a küldemény első ízben való kézbesítése a címzettnek felróható okból hiúsult meg.
Tévesen érvelt a felperes azzal is, hogy az alperesek jogszerűtlenül hívták fel az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozattétel mellett a foglaló teljesítésére is. Amennyiben a szerződés megkötésével egyidejűleg foglaló átadására is sor került, akkor azt az elővásárlási jog gyakorlójának is azonos módon vállalnia kell, ugyanis ekkor teljesít azonos feltételek szerint azzal, akivel az eladó szándékozott volna ügyletet kötni.
Emellett a törvényszék arra is rámutatott, hogy nincs jelentősége annak, hogy a felperes a teljes vételár fedezetéül szolgáló vagyonát mennyi idő alatt tudja likviddé tenni.
A felperes fellebbezése az ítélőtábla szerint nem volt alapos.
Az ítélőtábla szerint az elsőfokú bíróság helyesen indult ki abból, hogy a nyilatkozattételre megszabott 15 napos határidő anyagi jogi jellegű, tehát – a Ptk. 6:5. § (2) bekezdéséből levezethetően – nem a feladással, hanem a címzetthez való megérkezéssel hatályosul az elfogadó nyilatkozat.
Az ítélőtábla osztotta a törvényszék azon álláspontját, hogy a megadott 15 napos határidő megfelelő volt az elfogadó nyilatkozat ajánlattevőhöz való eljuttatása szempontjából. A felperesnek még a küldeménye tényleges feladása időpontjában (2021. november 16-án) is reális lehetősége volt arra, hogy a nyilatkozatát a megfelelő postai szolgáltatás kiválasztásával és igénybevételével az I. r. alpereshez határidőben eljuttassa. A felperes az elfogadó nyilatkozatát ugyan határidőben küldte el, az azonban elkésve érkezett meg. Az ítélőtábla szerint emellett az is megállapítható volt, hogy a felperes megalapozottan nem számíthatott arra, hogy a küldeménye az általa választott módon 2 nap alatt, a határidő 2021. november 18-i leteltéig a címzetthez megérkezik.
Az ítélőtábla abban a kérdésben is egyetértett az elsőfokú bírósággal, hogy a felperes részéről a pénzeszközök – a foglalót és az ügyvédi költséget meghaladó – likviddé tétele az elővásárlási jog gyakorlása szempontjából szükségtelen volt.
Az ítélőtábla kitért arra is, hogy a foglaló összegének határidőben való átutalása nem minősíthető a Ptk. 6:222. § (4) bekezdése szerinti tartalmú elfogadó nyilatkozatnak, az tehát adásvételi szerződés létrejöttét nem eredményezheti.
Észrevételek a jogesethez
A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 7. pontja ehhez kapcsolódóan kimondja: az ajánlat közlésekor annak elfogadására „a körülmények által indokolt határidőt” kell szabni.
Ezzel kapcsolatban a PK. vélemény 7. pontjának indokolása az alábbiakat emeli ki: „Az ajánlat közlésekor annak elfogadására tehát olyan határidőt indokolt szabni, amely alatt az eset összes körülményére tekintettel, a Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdések szerinti magatartás tanúsítása mellett, a nyilatkozat megtétele az elővásárlási jog jogosultjától reálisan elvárható. Az indokolatlanul rövid határidő meghatározása lehetetlenné tenné a jogosult számára jogainak gyakorlását. A válaszadásra tehát mindenképpen olyan határidőt kell szabni, amely alkalmas arra, hogy azalatt az elővásárlásra jogosult felelősséggel megfontolhassa a szerződéses feltételeknek a maga részéről való elfogadhatóságát és teljesíthetőségét. Ha a felek között vitássá válik, hogy az elővásárlási jog gyakorlására megszabott határidő megfelelő volt-e, akkor ebben a kérdésben a bíróságnak az eset összes körülményét (pl. a szolgáltatás tárgya, a vételár nagysága, esedékessége, az elővásárlásra jogosult esetleges előzetes ismeretei stb.) figyelembe véve kell dönteni. Az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó határidő anyagi jogi jellegű, ezért a megjelölt határidő utolsó napján az ajánlat elfogadására vonatkozó nyilatkozatnak meg is kell érkeznie a tulajdonoshoz.”
Az elfogadó nyilatkozat megtételére „a körülmények által indokolt határidő” megfelelősége attól is függ, hogy az elővásárlásra jogosult az elfogadó nyilatkozatát milyen módon teszi meg. Az adott ügyben az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívásban a szerződést ellenjegyző ügyvéd teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt írásbeli nyilatkozatot írt elő az érintettek számára. Ez azonban nem azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosultak az ajánlatot elfogadó nyilatkozatukat más – a Ptk. alapján írásbelinek minősülő – módon ne tehették volna meg.
Ezzel kapcsolatban az elsőfokú bíróság is kiemelte, hogy az ügyvéd által postai úton küldött felszólító levélben előírtaknál gyorsabb és korszerűbb megoldás is rendelkezésre állt az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat megtételére. A Ptk. 6:7. § (3) bekezdése ugyanis kimondja, hogy írásba foglaltnak kell tekinteni a jognyilatkozatot akkor is, ha annak közlésére a jognyilatkozatban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, a nyilatkozattevő személyének és a nyilatkozat megtétele időpontjának azonosítására alkalmas formában kerül sor.
A bírói gyakorlat alapján ezeknek a követelményeknek a nyilatkozattevő által aláírt és szkennelt dokumentum is megfelel, így az egyszerű írásban tett nyilatkozatnak tekinthető. Az írásbeliség minimális követelményének ennek alapján eleget tesz az az elektronikus rendszeren (e-mail útján) megküldött nyilatkozat, amelyen látható a nyilatkozatot tevő személy aláírása, a nyilatkozat tartalmi megváltoztatása egyszerű informatikai módszerekkel nem lehetséges és a kézbesítés időpontja nem kétséges (BDT 2021. 4323.).
Az elővásárlásra jogosulttal közölt vételi ajánlat elfogadásához kapcsolódóan merül fel az a kérdés is, hogy az ajánlat elfogadásával egyidejűleg az elővásárlásra jogosultnak a vételárat is meg kell-e fizetnie.
Van olyan jogirodalmi álláspont, amely szerint az elővásárlásra jogosultnak az elfogadó nyilatkozat megtételekor teljesítőképességét igazolnia kell.[1] Az elővásárlásra jogosult teljesítőképességének igazolását a Ptk. azonban az elővásárlási jog szabályai körében csak egy másik szakaszban, a 6:223. § (2) bekezdésében írja elő. A törvény tehát csak abban az esetben kívánja meg az elővásárlásra jogosult teljesítőképességének az igazolását, ha az elővásárlási jogát megsértették és a Ptk. 6:223. §-a alapján pert indít annak megállapítása iránt, hogy a tulajdonos eladó és a harmadik személy vevő között létrejött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalan (relatív hatálytalanság), valamint, hogy elfogadó nyilatkozata folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. (Az elővásárlásra jogosultnak egy sajátos megállapítási keresetet kell előterjesztenie, amely ebből a két részből áll). Ekkor a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján az elővásárlásra jogosultnak az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot kell tennie és igazolnia kell teljesítőképességét. Ezt mondja ki a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 8. pontjának indokolása is.
Ennek alapján a bírói gyakorlat szerint az elővásárlási jog gyakorlásának nem feltétele a teljesítőképesség igazolása, a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése csak az elővásárlási jog megszegéséből eredő igények érvényesítését köti a teljesítőképesség igazolásához. Ennek megfelelően a jogosultnak a teljesítőképességét nem az elővásárlási jog gyakorlásával, hanem a perindítással egyidejűleg kell igazolnia (Fővárosi Ítélőtábla Pf. 20.054/2017/5., megjelent: Polgári Jog, 2017/7-8.).
Mindebből pedig az is következik, hogy a vételi ajánlatot elfogadó elővásárlásra jogosultnak a vételárat az elfogadó nyilatkozat megtételével egyidejűleg nem feltétlenül kell megfizetnie. A vételár megfizetésére a vételi ajánlat, illetve a szerződés szerinti ütemezésben kell, hogy sor kerüljön. Az elővásárlásra jogosultat a vételár megfizetési kötelezettség tehát ugyanolyan feltételek szerint terheli, mint az eredeti vételi ajánlatot tevő harmadik személyt.
Végül azt is fontos kiemelni, hogy ha az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a vevőnek meghatározott összegű foglalót is teljesítenie kell, akkor ez a kötelezettség az elővásárlási jogosultat is terheli. Ezzel kapcsolatban a bemutatott esetben az elsőfokú bíróság is kiemelte: „… amennyiben a szerződés megkötésével egyidejűleg foglaló átadására is sor kerül, akkor azt az elővásárlási jog gyakorlójának is azonos módon vállalnia kell, ugyanis ekkor teljesít azonos feltételek szerint azzal, akivel az eladó szándékozott volna ügyletet kötni.”
dr. Bodzási Balázs
közjegyző, egyetemi docens
Károli Gáspár Református Egyetem Állam- és Jogtudomány Kar
Polgári Jogi Tanszék
[1] Fuglinszky Ádám – Tőkey Balázs: Szerződési jog. Különös rész. ELTE Eötvös Kiadó, Budapest, 2018, 85.
Migráció, bevándorlás, szabad személymozgás – tematikus podcast