Kötelezhető-e az új tulajdonos a közös költség hátralék megfizetésére az alapító okirat és az SZMSZ alapján?

1. Az alperes adásvételi szerződéssel társasházi ingatlant vásárolt, az ingatlan korábbi tulajdonosának azonban elmaradt társasházi közös költség tartozása állt fenn. A hátralék az alperes tulajdonszerzését követően is tovább növekedett. A felperes társasház alapító okirata a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyáról szóló rendelkezései között úgy rendelkezik, hogy a közös költség tartozásért a tulajdonos jogutóda a volt tulajdonossal egyetemlegesen felelős, míg a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) ezzel azonosan rögzíti az eladó és a vevő egyetemleges felelősségét. Mindezekre tekintettel a felperes társasház úgy határozott, hogy az elmaradt közös költség hátralékot az új tulajdonossal szemben érvényesíti fizetési meghagyás útján. A fizetési meghagyással érvényesített követelés egy részét az alperes megfizette, ugyanakkor a fennmaradó rész tekintetében az alperes ellentmondása folytán az eljárás perré alakult.

2. A felperes keresetében az alperest a meg nem fizetett közös költség és kamatai megfizetésére kérte kötelezni. Az alperes a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 22. § (1) bekezdés a) pontjára hivatkozva állította, hogy a társasházi jogviszony lezárása a régi tulajdonos kötelezettsége és hivatkozott arra is, hogy az egyetemlegesség előírása a Tht. 22. § (6) bekezdését sérti, ezért e rendelkezések nem alkalmazhatók.

3. Az elsőfokú bíróság az alperest az alapító okirat és az SZMSZ egyetemleges felelősséget előíró rendelkezései alapján a közös költség megfizetésében marasztalta. Ítéletében kifejtette, annak vizsgálata, hogy az alapító okirat vagy az SZMSZ ellentétes-e a jogszabályok rendelkezéseivel, törvényességi felügyeleti eljárás tárgya lehet, hatáskör hiányában ezért a bíróság e kérdéssel nem foglalkozhatott. A bíróság megállapította, az alperes az adásvétellel a társasházi jogviszonyba jogutódként belépett, ezzel a jogelődjét illető jogok és az őt terhelő kötelezettségek alanya is lett.

A másodfokú bíróság – az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva – a marasztalás összegét leszállította, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Megváltoztató ítéleti döntését azzal indokolta, hogy a közös költség fizetési kötelezettség kötelmi jellegű, ekként tulajdoni jogviszonya megszűnéséig terheli a tulajdonost. Az elsőfokú bírósággal ellentétben mind az alapító okiratot, mind az SZMSZ-t vizsgálhatónak találta, és úgy foglalt állást, hogy jogszabállyal ellentétes rendelkezéseket a társasház nem alkalmazhat.

4. A felülvizsgálati kérelmében a felperes többek között arra hivatkozott, hogy az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek a volt tulajdonos és jogutóda egyetemleges felelősségét kimondó szabálya az alperest is kötelezi, így a vele szemben érvényesített igénye alapos, e dokumentumok kötelező ereje a mindenkori tulajdonosra terjed ki. A másodfokú bíróság által korábban hivatkozott kúriai határozattal (Kúria Pfv.X.20.288/2011/5.) kapcsolatban kifejtette, az egyetemlegesség e határozat szerint is csak árverés esetén nem értelmezhető.

Az alperes ezzel szemben felülvizsgálati ellenkérelmében utalt a Kúria Pfv.I.20.533/2019/5. számú határozatára, amelyben a felülvizsgálati bíróság is úgy foglalt állást, hogy a közös költséget a perbeli időszakban tulajdonjoggal rendelkező félnek kell megfizetnie. A már hivatkozott Pfv.X.20.288/2011/5. számú határozattal kapcsolatban pedig kifejtette, abból sem következik, hogy az alapító okirat egyetemleges felelősséget írhatna elő.

5. A Kúria indokolásában kiemelte, hogy a tulajdonjogból fakadó jogok és kötelezettségek szabályozását a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) tartalmazza, mindenkori háttérjoganyagát képezve a társasháztulajdon mint különleges tulajdonjogi alakzat szabályait meghatározó társasházi törvénynek.

A Tht. rendelkezései általában kógensek – sok esetben imperatívak -, diszpozitivitásra általában a törvény megengedő szabályaiból lehet következtetni. A társasház működése – ezen belül a tulajdonostársak egymás közötti és a társasház irányába fennálló jogai és kötelezettségei – körében a Tht. lehetőséget ad saját szabályozó rendszer – SZMSZ – megalkotására. Ebben a tulajdonostársak a jogszabályok keretei között – a működőképesség érdekében – a törvényi szabályoknál szigorúbb kötelezettségeket is vállalhatnak, tovább korlátozva ezzel a tulajdonjog alapján őket egyébként megillető jogosítványaikat.

Az alapító okirat ugyancsak sajátos, a társasházi tulajdonosok mindenkori dologi jogi helyzetét meghatározó polgári jogi szerződés. E sajátosságánál fogva úgynevezett „státus aktus”: a tulajdonjog kereteit az adott társasházi „albetétre” – külön tulajdon és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad – kijelölő megállapodás. Ennél fogva az aláíró tulajdonost és jogutódait is köti, függetlenül attól, hogy utóbbiak az okiratot már nem írták alá. A Kúria kiemelte, hogy ezek a szabályozók a társasház mint dologi jogi egység működését biztosítják, ezért a másodfokú bíróság álláspontjával szemben az alapító okirat, az SZMSZ, de az egyedi kérdésekben hozott közgyűlési határozatok is kötelezik a társasház-közösséghez utóbb csatlakozó tulajdonostársat.

A Kúria végül azt vizsgálta, hogy a társasházi törvény rendelkezéseinek kógenciáját figyelembe véve az alapító okirat, illetve az SZMSZ rendelkezhet-e úgy, hogy a közös költséget a korábbi – a közös költség hátralékot felhalmozó – és a tulajdonjogot tőle megszerző vevő egyetemlegesen viselik.

A Kúria e körben kiemelte, a Tht. 24. § (1) bekezdése mint speciális rendelkezés nem tiltja az eltérést és bár nem rögzít tulajdonosváltozás esetére irányadó szabályt, nem hagyható figyelmen kívül a Tht. 46. § (2) bekezdése, amely a vevő helytállására utal. Mindezekből az következik, hogy a törvény nem zárja ki a korábbi és az új tulajdonos egyetemleges kötelezettségét kimondó társasházi – alapító okiratban, SZMSZ-ben megjelenő – szabályozást.

Hasonló témát érintő, hivatkozott kúriai jogesetek:

Kúria Pfv.X.20.288/2011/5.; Kúria Pfv.I.20.533/2019/5.

Észrevétel:

Itt valójában nem felelősségről, hanem egy objektív helytállási kötelezettségről van szó, amely egyetemlegesen terheli a volt és a jelenlegi tulajdonost is. Ez alól a helytállási kötelezettség alól egyikük sem tudja kimenteni magát.

A jogeset száma: Kúria Pfv.VII.20.817/2022/7. (BH 2023. 68.)

Szerző: Nagy Álmos Lukács