1. Az alperes adásvételi szerződéssel társasházi ingatlant vásárolt, az ingatlan korábbi tulajdonosának azonban elmaradt társasházi közös költség tartozása állt fenn. A hátralék az alperes tulajdonszerzését követően is tovább növekedett. A felperes társasház alapító okirata a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyáról szóló rendelkezései között úgy rendelkezik, hogy a közös költség tartozásért a tulajdonos jogutóda a volt tulajdonossal egyetemlegesen felelős, míg a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) ezzel azonosan rögzíti az eladó és a vevő egyetemleges felelősségét. Mindezekre tekintettel a felperes társasház úgy határozott, hogy az elmaradt közös költség hátralékot az új tulajdonossal szemben érvényesíti fizetési meghagyás útján. A fizetési meghagyással érvényesített követelés egy részét az alperes megfizette, ugyanakkor a fennmaradó rész tekintetében az alperes ellentmondása folytán az eljárás perré alakult.
2. A felperes keresetében az alperest a meg nem fizetett közös költség és kamatai megfizetésére kérte kötelezni. Az alperes a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 22. § (1) bekezdés a) pontjára hivatkozva állította, hogy a társasházi jogviszony lezárása a régi tulajdonos kötelezettsége és hivatkozott arra is, hogy az egyetemlegesség előírása a Tht. 22. § (6) bekezdését sérti, ezért e rendelkezések nem alkalmazhatók.
3. Az elsőfokú bíróság az alperest az alapító okirat és az SZMSZ egyetemleges felelősséget előíró rendelkezései alapján a közös költség megfizetésében marasztalta. Ítéletében kifejtette, annak vizsgálata, hogy az alapító okirat vagy az SZMSZ ellentétes-e a jogszabályok rendelkezéseivel, törvényességi felügyeleti eljárás tárgya lehet, hatáskör hiányában ezért a bíróság e kérdéssel nem foglalkozhatott. A bíróság megállapította, az alperes az adásvétellel a társasházi jogviszonyba jogutódként belépett, ezzel a jogelődjét illető jogok és az őt terhelő kötelezettségek alanya is lett.
A másodfokú bíróság – az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva – a marasztalás összegét leszállította, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Megváltoztató ítéleti döntését azzal indokolta, hogy a közös költség fizetési kötelezettség kötelmi jellegű, ekként tulajdoni jogviszonya megszűnéséig terheli a tulajdonost. Az elsőfokú bírósággal ellentétben mind az alapító okiratot, mind az SZMSZ-t vizsgálhatónak találta, és úgy foglalt állást, hogy jogszabállyal ellentétes rendelkezéseket a társasház nem alkalmazhat.
4. A felülvizsgálati kérelmében a felperes többek között arra hivatkozott, hogy az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek a volt tulajdonos és jogutóda egyetemleges felelősségét kimondó szabálya az alperest is kötelezi, így a vele szemben érvényesített igénye alapos, e dokumentumok kötelező ereje a mindenkori tulajdonosra terjed ki. A másodfokú bíróság által korábban hivatkozott kúriai határozattal (Kúria Pfv.X.20.288/2011/5.) kapcsolatban kifejtette, az egyetemlegesség e határozat szerint is csak árverés esetén nem értelmezhető.
Az alperes ezzel szemben felülvizsgálati ellenkérelmében utalt a Kúria Pfv.I.20.533/2019/5. számú határozatára, amelyben a felülvizsgálati bíróság is úgy foglalt állást, hogy a közös költséget a perbeli időszakban tulajdonjoggal rendelkező félnek kell megfizetnie. A már hivatkozott Pfv.X.20.288/2011/5. számú határozattal kapcsolatban pedig kifejtette, abból sem következik, hogy az alapító okirat egyetemleges felelősséget írhatna elő.
5. A Kúria indokolásában kiemelte, hogy a tulajdonjogból fakadó jogok és kötelezettségek szabályozását a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) tartalmazza, mindenkori háttérjoganyagát képezve a társasháztulajdon mint különleges tulajdonjogi alakzat szabályait meghatározó társasházi törvénynek.
A Tht. rendelkezései általában kógensek – sok esetben imperatívak -, diszpozitivitásra általában a törvény megengedő szabályaiból lehet következtetni. A társasház működése – ezen belül a tulajdonostársak egymás közötti és a társasház irányába fennálló jogai és kötelezettségei – körében a Tht. lehetőséget ad saját szabályozó rendszer – SZMSZ – megalkotására. Ebben a tulajdonostársak a jogszabályok keretei között – a működőképesség érdekében – a törvényi szabályoknál szigorúbb kötelezettségeket is vállalhatnak, tovább korlátozva ezzel a tulajdonjog alapján őket egyébként megillető jogosítványaikat.
Az alapító okirat ugyancsak sajátos, a társasházi tulajdonosok mindenkori dologi jogi helyzetét meghatározó polgári jogi szerződés. E sajátosságánál fogva úgynevezett „státus aktus”: a tulajdonjog kereteit az adott társasházi „albetétre” – külön tulajdon és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad – kijelölő megállapodás. Ennél fogva az aláíró tulajdonost és jogutódait is köti, függetlenül attól, hogy utóbbiak az okiratot már nem írták alá. A Kúria kiemelte, hogy ezek a szabályozók a társasház mint dologi jogi egység működését biztosítják, ezért a másodfokú bíróság álláspontjával szemben az alapító okirat, az SZMSZ, de az egyedi kérdésekben hozott közgyűlési határozatok is kötelezik a társasház-közösséghez utóbb csatlakozó tulajdonostársat.
A Kúria végül azt vizsgálta, hogy a társasházi törvény rendelkezéseinek kógenciáját figyelembe véve az alapító okirat, illetve az SZMSZ rendelkezhet-e úgy, hogy a közös költséget a korábbi – a közös költség hátralékot felhalmozó – és a tulajdonjogot tőle megszerző vevő egyetemlegesen viselik.
A Kúria e körben kiemelte, a Tht. 24. § (1) bekezdése mint speciális rendelkezés nem tiltja az eltérést és bár nem rögzít tulajdonosváltozás esetére irányadó szabályt, nem hagyható figyelmen kívül a Tht. 46. § (2) bekezdése, amely a vevő helytállására utal. Mindezekből az következik, hogy a törvény nem zárja ki a korábbi és az új tulajdonos egyetemleges kötelezettségét kimondó társasházi – alapító okiratban, SZMSZ-ben megjelenő – szabályozást.
Hasonló témát érintő, hivatkozott kúriai jogesetek:
Kúria Pfv.X.20.288/2011/5.; Kúria Pfv.I.20.533/2019/5.
Észrevétel:
Itt valójában nem felelősségről, hanem egy objektív helytállási kötelezettségről van szó, amely egyetemlegesen terheli a volt és a jelenlegi tulajdonost is. Ez alól a helytállási kötelezettség alól egyikük sem tudja kimenteni magát.
A jogeset száma: Kúria Pfv.VII.20.817/2022/7. (BH 2023. 68.)
Szerző: Nagy Álmos Lukács
