Az ingatlanon létesített felépítmény és a földterület között akkor állapítható meg alkotórészi kapcsolat, ha az végleges jellegű és nem áll fenn az elválasztás szándéka. Ha azonban a felépítmény állagsérelem nélkül elmozdítható és más területen sérülésmentesen felállítható, akkor a földterülettől független, külön tulajdonjog tárgya lehet.
Jogeset száma: BH 2025. 148.
Az eladók ½ – ½ arányú közös tulajdonában álló, kivett kisteljesítményű erőmű művelési ágú ingatlant adásvételi szerződéssel 3.500.000 Ft vételár ellenében eladták a felperesnek. A szerződésben rögzítették, hogy annak tárgya kizárólag a földterület, a vételárat is erre tekintettel állapították meg.
Az eladók az adásvételt megelőzően 2018. július 20. napján hozzájárulásukat adták ahhoz, hogy a Kft. az ingatlanon napelemrendszert létesítsen és működtessen. A Kft. által létesített, kizárólagos tulajdonában álló felépítmény 1152 db napelem modulból álló villamos kiserőmű a tartozékaival együtt állagsérelem nélkül elmozdítható és más területen sérülésmentesen felállítható.
Az elsőfokú adóhatóság fizetési meghagyásában a földrészlet terhesmentes forgalmi értékét 3.487.601 Ft-ban, a felépítmény tehermentes forgalmi értékét 158.053.110 Ft-ban, az ingatlan egészének forgalmi értékét 161.540.711 Ft-ban állapította meg. A felperes az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 18. § (1) bekezdése és a 19. § (1) bekezdése alapján 4 %-os illetékmértékkel számolva 6.461.628 Ft visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte. Megállapította a földterület és az azon lévő felépítmény közötti alkotórészi kapcsolatot, amely végleges jelleggel, az elválasztás szándéka nélkül létrejött.
Az alperes határozatával a fizetési meghagyást – eltérő indokolással – helybenhagyta. Álláspontja szerint az alkotórészi kapcsolat polgári jogi kategória, nemcsak fizikai, hanem funkcionális összetartozás is lehet. Az elsőfokú adóhatóság helyesen állapította meg, hogy a napelemek és a hozzájuk kapcsolódó egyéb berendezések jogilag ingatlannak minősülnek.
A felperes kereseti álláspontja szerint az illeték alapja a vagyonszerzés, ennek hiányában nem lehet illetékfizetési kötelezettséget megállapítani. A felépítmény tekintetében nem került sor vagyonátruházásra, a felperes ugyanis nem szerezte meg annak tulajdonjogát, így az illetékalap kizárólag a föld ellenértéke lehet. A felperes sérelmezte, hogy az alperes nem folytatott bizonyítást annak megállapítására, hogy a felépítmény és az ingatlan között fennáll-e az alkotórészi kapcsolat.
Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével az alperes határozatát – az elsőfokú határozatra kiterjedően – megsemmisítette és az elsőfokú hatóságot új eljárás lefolytatására kötelezte. Ítéletében rögzítette, hogy illeték kiszabására kizárólag vagyonátruházás esetén van lehetőség. A felépítményt nem az eladók létesítették, kizárólag azt engedélyezték, hogy a földterületet a Kft. használja. Az adásvételi szerződésnek nem tárgya a felépítmény, csupán a földterület. A felperes okiratokkal bizonyította, hogy nem vált a felépítmény tulajdonosává, a megvásárolt ingatlan maga a földterület. A vagyonátruházás a felépítményre nem valósult meg, így illetékkötelezettség sem keletkezhetett.
Az alperes felülvizsgálati kérelmét a Kúria nem találta alaposnak. A Kúria kiemelte, hogy az adóhatóságnak meg kellett határoznia az illeték tárgyát az ingatlan-nyilvántartás adatai, a rendelkezésre álló okiratok, a helyszíni szemle, és a felek nyilatkozatai alapján. Az eljárásban okiratokkal kétséget kizáróan bizonyított, hogy eltérő jogalanyok az ingatlan eladói, a felperes mint vevő, és az ingatlanon lévő erőmű tulajdonosa, a Kft.
Okiratokkal az is kétséget kizáróan bizonyított, hogy az eladók tulajdonát az ingatlan földterülete képezte, csak és kizárólag a földterületet adták el a felperesnek, a felperes pedig csak és kizárólag a földet vásárolta meg az eladóktól. A Kft. a tulajdonában lévő erőművet nem adta el a felperesnek.
A Kúria megállapította, hogy az eladók nem voltak a felépítmény, azaz az erőmű tulajdonosai, így a Ptk. 5:39. § (1) bekezdése alapján annak tulajdonjogát nem ruházhatták át a felperesre. Emellett az eljárásban az alperes nem bizonyította, hogy az erőmű a földdel alkotórészi kapcsolatban lenne, azzal olyanképpen volna tartósan egyesítve, hogy az elválasztással az erőmű vagy elválasztott része elpusztulna, illetve értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.
Mindezek alapján a felperes vagyonszerzése nem terjedt ki az ingatlanon lévő erőműre. A meg nem történt vagyonszerzés után illetékfizetési kötelezettség nincs.
Az elsőfokú bíróság jogszerűen döntött a közigazgatási határozatok megsemmisítéséről, az elsőfokú hatóság új eljárásra kötelezéséről.
Észrevételek a jogesethez
A jogeset kapcsán felmerülő egyik lényeges kérdés az alkotórész-fődolog közötti kapcsolat jellege. A Ptk. 5:15. §-a szerint a tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.
Az alkotórész a fődologgal egységet képez. Ez azt is jelenti, hogy az alkotórész és a fődolog tulajdonjoga nem válhat szét. Az alkotórésszé minősítés tehát kizárja, hogy az alkotórésznek minősülő dolgon más szerezzen tulajdonjogot, mint aki a fődolog tulajdonosa. Fődolog és alkotórész külön nem ruházható át és nem terhelhető meg.[1]
A fenti esetben azonban a napelem modulokból álló villamos kiserőmű nem volt a földterület alkotórésze, hiszen onnan állagsérelem nélkül elmozdítható, és más területen sérülésmentesen felállítható volt. Ez az alkotórésznek nem minősülő kiserőmű ingóként szabadon átruházható és megterhelhető. Az ilyen napelem modulokat terhelő jelzálogjog hitelbiztosítéki nyilvántartásba való bejegyzéssel alapítható. A zálogtárgyat vagy zálogtárgyakat pedig a Ptk. 5:93. § (4) bekezdése alapján akár egyedileg, akár körülírással is meg lehet határozni.
2023. június 24-étől azonban arra is van lehetőség, hogy a földtulajdonos szerződéssel, határozott időre építményi jogot alapítson és az építményi jog jogosultja hozza létre a napelem modulokból álló kiserőművet.[2] Az építményi jog fennállása alatt az épület, illetve a más építmény[3] birtoklása, használata és hasznainak a szedése (hasznosítása) az építményi jog jogosultját illeti meg. Az építményi jog kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított építményre és annak alkotórészeire is. Ebből következően az építményi jog átruházásával és megterhelésével, vagy e jog tekintetében bekövetkező jogutódlás esetén az építményi joggal együtt – ahogy a miniszteri indokolás fogalmaz: quasi e jog alkotórészeként – a létesített vagy hasznosított építmény is átruházásra, illetve megterhelésre kerül. Az építményi joggal érintett építmények tehát az építményi jog fennállása alatt osztják magának az építményi jognak a sorsát.
Az építményi jog megszűnését követően az épület, illetve építmény tulajdoni helyzete kétféleképpen rendezhető.A Ptk. 5:159/E. § (5) bekezdése szerint az építményi jog megszűnésével az ingatlannal tartósan egyesített épület az ingatlan alkotórésze marad, kivéve, ha a felek az építményi jogot alapító szerződésben az épület és a föld elváló tulajdonára vonatkozó szabályok szerint abban állapodnak meg, hogy az épület önálló ingatlanként az építményi jog jogosultjának a tulajdonába kerül.
Amíg fennáll az építményi jog, az építményi jogon kívül (amely a földterület tulajdoni lapján lesz feltüntetve), az annak alapján létesült épület vagy más építmény akkor jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba (külön helyrajzi számon), ha az adott épület vagy építmény ingatlannak minősül, és nem válik a földterület mint fődolog alkotórészévé. Erre abban az esetben természetesen nem kerülhet sor, amikor az építményi jog alapján ingó dolog jön létre (ilyen például egy napelem modulokból álló kiserőmű). Erre vonatkozóan a Ptk. 5:159/E. § (7) bekezdése arra nyújt lehetőséget, hogy az önálló ingatlannak nem minősülő olyan épület tekintetében, amely az ingatlanról eltávolítható, az építményi jog jogosultja e jogának megszűnésekor az elvitel jogával élhet.
DR. BODZÁSI BALÁZS
közjegyző, egyetemi docens
Károli Gáspár Református Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar
Polgári Jogi Tanszék
[1] Menyhárd Attila: Dologi jog. Osiris Kiadó, Budapest, 2007, 76.
[2] A Ptk. 5:159/A. § (1) bekezdése szerint az építményi jogánál fogva a jogosult az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesíthet, illetve hasznosíthat. A (2) bekezdés pedig kimondja, hogy az építményi jog kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre és annak alkotórészeire.
[3] A Ptk. 8:1. § (6) bekezdése szerint a Ptk. épületekre vonatkozó rendelkezéseit más építményekre is megfelelően alkalmazni kell.
