A perbeli 1. helyrajzi számú ingatlan a felperes és férje ½ – ½ arányú közös tulajdona volt. A férj halálát követően ½ tulajdoni hányadát törvényes öröklés címén a lánya szerezte meg. Az ingatlant ezt követően adásvételi szerződéssel a felperes és lánya T.G. és T.-né B.M. részére értékesítették. A vevők tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
Az 1. helyrajzi számú ingatlannal szomszédos 2. helyrajzi számú és a 3. helyrajzi számú ingatlanok kizárólagos tulajdonosa az alperes önkormányzat volt.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a 3. helyrajzi számú ingatlanból 328 m², a 2. helyrajzi számú ingatlanból pedig 18 m² tulajdonjogát elbirtoklás címén megszerezte. A perben csatolta a jogerős telekalakítási engedélyt és az annak mellékletét képező záradékolt változási vázrajzot. Előadta, hogy a perbeli területet 1985-től a házastársával közösen a sajátjukként birtokolták.
Az alperes érdemi ellenkérelmében kérte a kereset elutasítását. Előadta, hogy a perbeli két ingatlan már a felperes által megjelölt elbirtoklási idő alatt is forgalomképtelen volt.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az alperes a perben bizonyította, hogy a perbeli időszakban hatályos helyi önkormányzati rendeletek szerint a két ingatlan forgalomképtelen volt, így azok tulajdonjoga, illetve a felperes által megjelölt területrészek tulajdonjoga elbirtoklás címén nem volt megszerezhető.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Álláspontja szerint megállapítható volt, hogy a felperes által csatolt vázrajz nem alkalmas az ingatlanok megoszthatóságának igazolására.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
A felülvizsgálati eljárásban a Kúria elsődlegesen azt emelte ki, hogy ha a föld osztható, akkor az elbirtoklásra két módon kerülhet sor. Az egyik eset az, ha az elbirtokolt terület önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. A másik eset, ha a szomszédos ingatlan tulajdonosa az elbirtokló, és az általa elbirtokolt földrészletet a saját ingatlanához akarja csatolni. Ez utóbbi esetben elbirtoklási igényt csak a szomszédos ingatlan tulajdonosa érvényesíthet.
Ha az elbirtoklást állító fél ingatlanát az elbirtoklási idő elteltét követően értékesíti, akkor ő közvetlenül már nem érvényesítheti az elbirtoklással összefüggő tulajdoni igényét. A különös jogutód (pl. vevő) az igény érvényesítésére pedig akkor jogosult, ha a felek az elbirtoklással szerzett tulajdon átruházásában is megállapodnak. Ez a megállapodás egy sajátos dologi jogi ügylet, amelynek az a célja, hogy a jogutód a jogelőd köztes szerzésén – elbirtokláson – alapuló tulajdoni igényét utóbb a megállapodás alapján érvényesíthesse. A jogutód szerzése és igénye ezen a megállapodáson alapul.
Az adott ügyben a felperes olyan módon érvényesített elbirtoklási igényt, hogy az általa beszerzett telekmegosztási engedély szerint kívánta az elbirtokolt területet a saját ingatlanához csatolni, amely annak eredményeként az ingatlan részévé válik. A felperes és a lánya azonban az ingatlanukat a per során harmadik személy részére értékesítették, így a felperes perbeli legitimációja az értékesítés folytán megszűnt, az elbirtoklási igény érvényesítésére már nem volt jogosult.
Jogeset száma: BH 2021. 227.
Észrevételek a jogesethez kapcsolódóan
Az elbirtoklásnak egyre nagyobb a jelentősége a mezőgazdasági ingatlanok vonatkozásában. A parlagon álló területeknek, illetve azoknak a földeknek és erdőknek, amelyeknek a tulajdonosai rég elhunytak, a tulajdoni viszonyai nehezen rendezhetők. Az érintett gazdák számára egy lehetséges megoldást jelenthet az elbirtoklás. (Erről részletesebben ld.: https://agrokep.vg.hu/kozelet/amikor-az-elbirtoklas-jelenti-a-megoldast-20219/ )
A Kúria ismertetett ítélete alapján azonban az ingatlan értékesítése során arra is figyelni kell, hogy a felek a jogelőd elbirtoklási igényéről is rendelkezzenek. A vevő ugyanis csak egy erről szóló megállapodás alapján lesz jogosult a jogelődjét megillető elbirtoklási igény érvényesítésére. Külön megállapodás hiányában előállhat az a helyzet, hogy senki sem tudja az elbirtoklási igényt érvényesíteni, hiszen a jogelődöt ez az igény már nem illeti meg, így ő az ingatlan értékesítését követően már perbeli legitimációval sem rendelkezik.
Szerző: Bodzási Balázs
Az írásbeli magánvégrendelet érvényességének feltételei