Az alperes mint haszonbérlő a felperessel mint haszonbérbeadóval kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződések alapján 2005 óta használta a felperes tulajdonában álló ingatlant. A korábbi bérlő az ingatlanon saját költségén épületet létesített, amelyet az alperes 2005-ben megvásárolt. A felek 2015-ben új, rekreációs célú földhasználati szerződést kötöttek az ingatlan használatára 2017. december 31-ig (a továbbiakban: szerződés). E szerint a felek a korábban megkötött haszonbérleti szerződést közös megegyezéssel megszüntették, egymással mindenre kiterjedően, teljeskörűen elszámoltak, így a továbbiakban semmilyen jogcímen nem állt fenn további igényük, követelésük.
A felek között a szerződés meghosszabbítás hiányában 2017. december 31-én megszűnt. Ezt követően a felperes 2017. december 20-án arról tájékoztatta az alperest, hogy a helyzet tisztázása érdekében 2018. június 30-ig továbbra is biztosítja használati szerződések megkötését. 2018. március 22-i levelében azonban arról tájékoztatta, hogy az ingatlan további bérbevételére nincs lehetősége, így legkésőbb 2018. június 30-ig azt ürítse ki.
A felperes keresetében az ingatlan kiürítésére és birtokba adására, valamint 2021. január 1-jétől a visszaadásig használati díj megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Az alperes kérte a kereset elutasítását. Indokolása szerint a szerződés megszűnését követően újabb, különböző jogcímeken – bérleti szerződés alapján, a használati díj befizetése alapján és az épület tulajdonosaként – használja az ingatlant. Ha a felperes tulajdonosként követelheti az ingatlan kiürítését, akkor köteles megtéríteni az abból eredő gazdagodását, hogy az ingatlanon olyan, időközben karbantartott és felújított épület épült, amit az ingatlan-nyilvántartási térkép is feltüntet. Amíg a felperes nem ajánlja fel a gazdagodás megtérítését, addig jogosult a visszaadást megtagadni a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:341. § (2) bekezdése alapján.
Az elsőfokú bíróság kötelezte az alperest 2021. január 1-jétől az ingatlan visszaadásáig használati díj megfizetésére, ezt meghaladóan a keresetet azonban elutasította.
Indokolása szerint az ingatlan használatára a szerződésben meghatározott határidő lejárt, az alperes nem rendelkezik érvényes jogcímmel a használatra, ugyanakkor a kiürítés iránti keresetet elutasította a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése alapján.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság azonban kötelezte az alperest a kiürítésre és a birtokba bocsátásra. Döntése indokaként előadta, hogy az alperes az elsőfokú eljárásban nem nyilatkozott határozottan és egyértelműen arról, hogy pontosan milyen jogalapon, milyen tényállítás alapján, milyen összegű a követelése a felperessel szemben. Konkrét igényérvényesítés nélkül – a visszatartási jogra történő hivatkozással – időkorlát nélkül pedig nem mentesülhet a kiürítési kötelezettség alól.
Az alperes felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását.
A Kúria indokolásában kifejtette, az anyagi jogi kifogás az alperesnek olyan anyagi jogi rendelkezésre történő hivatkozása (jogállítása), amely kizárja, megszünteti vagy gátolja a keresettel érvényesített jog érvényesíthetőségét [a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 7. § (1) bekezdés 1. pont]. A felperesnek mint jogos birtokosnak az ingatlan kiadására, illetve egyidejűleg mint szerződő félnek az ingatlan visszaadására irányuló alanyi joga érvényesíthetőségét a perbeli anyagi jogi kifogás csak akkor gátolja, ha a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti jogállítás alapos, a visszatartási jog megalapozott követelésen alapul.
A Kúria határozatában kiemelte, a bíróság döntésének a terjedelmét a kereset és az ellenkérelem határozza meg, így az ítélet anyagi jogereje kiterjed a keresettel érvényesített joggal szemben előterjesztett és elbírált alperesi jogállításra is. Ezzel összefüggésben hivatkozott a korábbi döntéseire is:Kúria Pfv.I.21.111/2019/31. (megjelent: BH 2022.12.); Kúria Pfv.V.21.509/2019/12., (megjelent: BH 2021.200.).
A Kúria megjegyezte, hogy a felülvizsgálati kérelemben írtakkal szemben az alanyi jog – így a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti visszatartási jog – általában való gyakorolhatóságához nem kell anyagi jogi kifogás, mert az alanyi jog elvi érvényesíthetőségét maga az anyagi jogi rendelkezés biztosítja. Ezzel szemben az egyedi ügyben viszont a felperes és az alperes egymással szembeni jogállítása (alanyi joga) megalapozottságának van jelentősége: annak, hogy a felet a másik féllel szemben ténylegesen megilleti-e az általa hivatkozott jog. Ehhez pedig a bíróságnak – az adott esetben az alperest illetően – azt kell értékelnie, hogy a visszatartási jogot biztosító anyagi jogszabályban meghatározott törvényi tényállási elemek megvalósultak-e: az alperesnek ténylegesen van-e a bérleti jogviszonyból keletkezett követelése az általa megjelölt összegben.
A fentiek alapján a másodfokú bíróság helyesen jutott arra a következtetésre, hogy az alperes nem adta elő követelése ténybeli és jogi alapjait. Az alperes perbeli nyilatkozataiból nem állapítható meg egyértelműen, hogy követelését csak a korábbi bérlő által végzett építkezésre vagy az általa végzett munkákra is alapítja, valamint a követelések milyen jogszabályi rendelkezésen alapulnak. Ebből következően nem állapítható meg, hogy az alperes milyen követelései kiegyenlítéséig kívánja visszatartási jogát gyakorolni.
Az alperes visszatartási joga megalapozott gyakorlásához az lett volna szükséges, hogy a visszaadás biztosítéki jelleggel való megtagadása okaként hivatkozott igények őt valóban megillessék: azok elismert vagy már megítélt vagy a perben érdemben elbírálható követelések legyenek. Az alperes részéről ilyen igényérvényesítés nem történt, a hiányosan előterjesztett és nem bizonyított anyagi jogi kifogás pedig nem gátolta a felperes alanyi jogának az érvényesítését.
Fenti indokok alapján a Kúria megállapította, hogy a jogerős ítélet nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat, ezért azt hatályában fenntartotta.
A Kúria határozatában foglaltak azért is bírnak kiemelt jelentőséggel, mivel az ingatlan és lakás bérlete esetén a bérlőt a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) alapján visszatartási jog nem illette meg. Ezen a szabályozáson változtatott a Ptk., amely alapján már az ingatlan és lakásbérlet esetén is kifogásként hivatkozhat rá a bérlő. Ugyanakkor fontos tisztázni, hogy pontosan milyen esetekben élhet e jogával a bérlő, milyen feltételek igazolása szükséges ehhez. A Kúria döntésében ezeket az értelmezési kérdéseket tisztázta, ezáltal egységes útmutatást adva a bírói gyakorlat számára.
A jogeset száma: Kúria Pfv.I.20.720/2021/5. (BH 2022. 235.)
Szerző: Nagy Álmos Lukács
A Kúria a közigazgatási per alperese által hivatkozott perakadályra vonatkozó ítéleti indokolás kérdésével foglalkozott