A fogyasztóvédelem és a hatékony bírói jogvédelem elve alapján a családi lakásra bejegyzett jelzálog érvényesítését követően is biztosítani kell a fogyasztóknak, hogy bíróság előtt vitathassák a tulajdon harmadik személyre történő átruházásának jogszerűségét. Ez különösen akkor indokolt, ha a szerződésben szereplő tisztességtelen feltétel miatt korábban megtiltották számukra a végrehajtás felfüggesztésére vagy semmissé nyilvánítására irányuló per indítását, miközben a vevőt a tulajdonjog‑átruházáskor tájékoztatták ezen eljárás lehetőségéről.
Szlovákiában egy bank nagy összegű hitelt nyújtott egy párnak, ingatlanvásárlás céljából, amelyet havi részletekben kellett visszafizetni 2030-ig. Az általános hitelfeltételekben szereplő egyik feltétel előírta, hogy késedelmes fizetés esetén a bank azonnal követelheti az e fogyasztók családi lakására bejegyzett jelzáloggal biztosított fennmaradó tőke teljes visszafizetését. A késedelmes fizetést követően a bank bírósági úton kívüli árverés keretében kérte a jelzálogjog érvényesítését, amely annak ellenére megtörtént, hogy a pár a családi lakhelyül szolgáló ingatlanra vonatkozó jelzálogjog végrehajtásának felfüggesztése iránt keresettel fordult a bírósághoz. Az árverési értékesítés időpontjában tájékoztatták a vevőt arról, hogy bírósági eljárás van folyamatban a végrehajtással szemben. A hitelfelvevők megtagadták az ingatlan kiürítését és az ingatlant megvásárló jogi személy kilakoltatási eljárást indított velük szemben. A hitelfelvevők a fogyasztói jogaik és a lakhatáshoz való joguk megsértésére hivatkozással viszontkeresettel éltek.
Az Európai Unió Bírósága előzetes döntéshozatal keretében vizsgálta, hogy az ingatlan korábbi tulajdonosát megilleti-e fogyasztóvédelem és hatékony bírói jogvédelem abban az esetben, ha az ingatlan tulajdonjogának az átruházása már megtörtént. Kérdés volt az EUB előtt, hogy az a nemzeti bírósági eljárás, amely arra irányul, hogy a jelzálogjog kötelezettjei kérik a jelzálogjog végrehajtásának felfüggesztését, olyan eljárás-e, amely alapján a kötelezettek továbbra is fogyasztónak minősülnek és megilleti őket a fogyasztóvédelem.
Másodsorban, ha elképzelhető, hogy a jogvita kiinduló pontjának számító hitelszerződés tisztességtelen szerződési feltételt tartalmazott, akkor ebben az esetben is vonatkozik-e a kötelezettekre a fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló irányelv hatálya?
A harmadik kérdés pedig arra irányult, hogy a nevezett irányelvvel ellentétes-e az olyan nemzeti szabályozás, amely a kölcsönszerződésben foglalt esetleges tisztességtelen feltételre alapított felfüggesztés iránti kérelem ellenére lehetővé teszi a jelzálogjog bírósági úton kívüli érvényesítését.
Az EUB határozatában kiemelte, hogy a hitelfelvevők vagy más néven fogyasztók, a nemzeti jog által előírt törvényes eszközöket igénybe vették a végrehajtás elleni tiltakozás keretében, nem maradtak passzívak és az eljárási cselekményeikről értesítették is a többi érintettet. A Bíróság szerint szintén nem elhanyagolható körülmény, hogy a hitelszerződésben esetlegesen tisztességtelen szerződési feltétel szerepel. Ezek alapján a hitelszerződés kötelezettjeit megilleti az irányelv védelme.
A fenti érvelésből az is következik, hogy a harmadik személy felé már teljesített tulajdonjog-átruházás jogbiztonságának védelme ebben az esetben nem abszolút jellegű. A Bíróság megállapította, hogy ellentétes az uniós joggal az olyan nemzeti szabályozás, amely lehetővé teszi a jelzálogjog bíróságon kívüli érvényesítését annak ellenére, hogy folyamatban van egy felfüggesztés iránti kérelem a tagállami bíróság előtt és valószínűsíthetően tisztességtelen szerződési feltételen alapul maga a végrehajtás.
Szerző: Szalai Anikó
Forrás: C-351/23. sz. ügy, GR REAL, Európai Unió Bíróságának 2025. június 24-én hozott ítélete, ECLI:EU:C:2025:474
