A vételi ajánlat közlése az elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal

Az I. rendű felperes eladta a II. rendű felperesnek a tulajdonában álló lakást, valamint az osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázs 6/324 tulajdoni hányadát, ami az egyik gépjármű-beállót jelentette. Az adásvételi szerződés tartalmazta az eladó és a vevő arra vonatkozó közös nyilatkozatát, hogy a teremgarázs ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosai elővásárlásról lemondó nyilatkozatainak beszerzése, a vételi ajánlat teljes terjedelmében közlése számottevő, több hónapos késedelemmel, függő jogi helyzettel járna, amely érdekmúlást eredményezne. A nyilatkozat kitért arra is, hogy a tulajdonostársak egy része külföldi lakóhellyel rendelkezik, így a postai kézbesítés eredménytelen lenne.

A II. rendű felperes mint vevő a lakásra és a gépjármű-beállóra vonatkozó tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet nyújtott be az illetékes ingatlanügyi hatósághoz. Az elsőfokú hatóság végzésében felhívta a II. rendű felperest, hogy 15 napon belül csatolja a teremgarázs társtulajdonosainak elővásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozatait, amennyiben pedig ezek nem állnak rendelkezésére, nyilatkozattétel hiányában a nyilatkozattételre történő felszólítást és annak átvételét igazoló iratot. Amennyiben pedig a nyilatkozat beszerzése rendkívüli nehézséggel, illetve számottevő késedelemmel járna, a vételi ajánlat megismertetésének valószínűsítésére vonatkozó nyilatkozatot.

A II. rendű felperes az elsőfokú hatóság végzésében foglaltaknak határidőben nem tett eleget, ezért az elsőfokú hatóság az eljárást megszüntette. Az eljárást megszüntető végzéssel szemben a felperesek fellebbezéssel éltek, amelynek folytán eljárt alperes (másodfokú hatóság) határozatában az elsőfokú végzést helybenhagyta. A másodfokú határozat kiemelte, hogy önmagában a tulajdonostársak nagy számára hivatkozás nem alapozza meg az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) 75. § (3) bekezdésének alkalmazását. Az eladónak azokkal a tulajdonostársakkal, akikkel szemben a közlés nehézségekbe nem ütközik, meg kell kísérelnie a vételi ajánlat közlését. Abban az esetben, ha az eladó meg sem kísérli a vételi ajánlat közlését a tulajdonostársakkal, az Inytv. vhr. 75. § (3) bekezdésére történő puszta hivatkozás nem elegendő a kivételes lehetőség igénybevételét megalapozó tények valószínűsítéséhez.

A felperesek a másodfokú hatóság határozatával szemben nyújtottak be keresetet és kérték annak megváltoztatását, valamint az alperes kötelezését a II. rendű felperes tulajdonjogának bejegyzésére. Sérelmezték annak a több évtizedes földhivatali gyakorlatnak a megváltoztatását, amely a nagyszámú tulajdonostárs tényét önmagában elfogadta rendkívüli nehézséget, illetve számottevő késedelmet valószínűsítő körülményként, amelyre az adásvételi szerződést kötő feleknek elég volt hivatkozniuk.

Az elsőfokon eljárt bíróság a jogerős ítéletében a felperesek keresetét elutasította. Indokai szerint a másodfokú ingatlanügyi hatóság (alperes) helytállóan állapította meg, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben foglalt közös nyilatkozat nem elégítette ki az Inytv. vhr. 75. §-ában foglalt követelményeket, ezért a hiánypótlási felhívás kibocsátása jogszerű volt. A felperesek alaptalanul hivatkoztak a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében foglalt más körülmények miatti rendkívüli nehézségre vagy aránytalan késedelemre, mivel az csak az elővásárlásra jogosultak egy részénél volt valószínűsíthető, az azonban a tulajdoni lapról ismert belföldi – és különösen a társasházban lakó tulajdonostársak esetében – kizárt.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az elővásárlásra jogosultak nagyobb száma önmagában még nem jelenti a vételi ajánlat közlésének rendkívüli nehézségét vagy számottevő késedelmét. Behatárolható jogosulti körönként – a társasházban lakó jogosultak, belföldön lakcímmel rendelkező jogosultak, külföldi lakcímmel rendelkező jogosultak – kell felállítani a kérelmezőtől (a vételi ajánlatot tevő vevőtől) elvárható mércét. Az eladónak nem feladata az ingatlan-nyilvántartásban lévő lakcímek ellenőrzése, a külföldi jogosultak részére a vételi ajánlat közlése, az azonban elvárható, hogy a közhiteles nyilvántartásban legalább a társasházban, de az ügy egyedi körülményeihez igazodóan akár a belföldön bejegyzett lakóhellyel rendelkező jogosultakkal a vételi ajánlatot közölje. Ez áll összhangban a PK. 9. számú állásfoglalás indokolásának I. pontjában foglaltakkal. A belföldi címzettek válaszának postafordultát követő elmaradása már tekinthető számottevő késedelemnek. A postai közlés néhány tízezer forintos költsége – a vételárra tekintettel – nem tekinthető aránytalannak.

A felülvizsgálati kérelem alapján eljárt Kúria először a vonatkozó jogszabályok értelmezését végezte el. A Kúria a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése mellett az Inytv. vhr. 75. §-át vizsgálta.

Az Inytv. vhr. 75. § (1) bekezdése szerint: „Ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.”

A (2) bekezdés kimondja: „Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.”

Végül pedig a (3) bekezdés szerint: „Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.”

A Kúria a fentiekkel kapcsolatban megállapította, hogy az Inytv. vhr. 75. § (1) bekezdése szerinti lemondó nyilatkozatok a perbeli esetben nem álltak rendelkezésre. A Kúria rámutatott arra, hogy az Inytv. vhr. 75. § (3) bekezdése értelmezése során nem lehet eltekinteni a 75. § (1) és (2) bekezdésében foglaltaktól. Tévesen állították tehát a felperesek, hogy a (3) bekezdés önállóan alkalmazható.

Főszabály szerint, ha a kérelmező az Inytv. vhr. 75. § (1) bekezdés szerinti lemondó nyilatkozatot nem tud csatolni, akkor a (2) bekezdés szerinti tértivevényt, átvételi elismervényt kell csatolnia. Ehhez képest vehető igénybe a könnyítő szabály, amely tehát csak akkor alkalmazható, ha az (1) és a (2) bekezdésben foglaltaknak a kérelmező nem tudott eleget tenni.

A Kúria kiemelte, hogy a perbeli gépjármű-beálló tulajdonjogát nem tulajdonostárs kívánta megszerezni, ezért az eladónak fennállt a vételi ajánlat elővásárlásra jogosultakkal való közlésének a kötelezettsége. A közlés célja az, hogy az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot megismerje még az adásvételi szerződés megkötése előtt, és ha úgy dönt, hogy meg kívánja vásárolni az adott ingatlant, azt a vételi ajánlatot tevő előtt megteheti. A PK. 9. számú állásfoglalás korábban már egyértelműen kitért a nagyszámú tulajdonostárs esetére, kimondja, hogy azokkal, akikkel szemben a közlés nem ütközik nehézségbe, az ajánlatot közölni kell.

Azt, hogy milyen módon teljesíthető a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosultakkal való közlése, az eset körülményei alapján kell megítélni. A tulajdonostársnak a közlés tekintetében úgy kell eljárnia, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Ezért még ha nagyszámú elővásárlásra jogosult van, akkor is úgy kell megvalósítani a közlést, hogy a jogosultaknak potenciális reális lehetősége legyen megismerni a vételi ajánlatot.

Nagyszámú elővásárlásra jogosult esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak csak az tekinthető, ha a vételi ajánlat a belföldi lakóhellyel rendelkező tulajdonostársakkal tértivevényes levél útján, vagy más igazolható módon kerül közlésre, feltéve, hogy a közléssel így felmerülő költségek a tranzakciós költségek olyan növekedésével nem járnak, amely számottevően aránytalan az adott ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség).

A Kúria álláspontja szerint a perbeli postaköltség – 50 belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége – nem volt számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához (1,5 millió Ft) és annak megvételével járó, egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest.

Amennyiben a tulajdonostársaknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére sikertelen a közlés (ismeretlen, elköltözött), akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti az Inytv. vhr. 75. § (3) bekezdés alkalmazásához szükséges rendkívüli nehézséget.

A Kúria ítélete kiemeli, hogy amennyiben a tulajdonostársnak külföldi lakcíme van és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az adásvételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtására nyitva álló 30 napon belül visszaérkezik, akkor az a számottevő késedelem fennállását alapozhatja meg. Ilyen esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata.

Az azonban a Kúria állásfoglalása szerint egyértelmű és elvi éllel kijelenthető, hogy a közlési kötelezettség alól nem lehet mentesülni a tulajdonostársak nagy számának tényére hivatkozással, olyan esetben, amikor a társtulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.

Jogeset száma: BH 2021. 147.

Szerző: Bodzási Balázs