A perbeli ingatlan a felperes és az I. rendű alperes egyenlő arányú közös tulajdonában állt. Az I. rendű alperes a tulajdonát el kívánta adni és tulajdoni hányadát a felperes elővásárlási jogának a megsértésével átruházta a II. rendű alperesre mint vevőre. Az alperesek között létrejött adásvételi szerződés alapján a II. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
A felperes a tudomásszerzést követően – a jogszabályi határidőn belül – az alperesek közötti adásvételi szerződés hatálytalanságának a megállapítása iránt pert indított. A per során a vételár összegét a Fővárosi Törvényszék letéti számlájára utalta át.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. rendű és a II. rendű alperes által az ingatlan ½ tulajdoni hányadára kötött adásvételi szerződés vele szemben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (1) bekezdése alapján hatálytalan, és a szerződés közte és az I. rendű alperes eladó között jött létre, az alperesek közötti adásvételi szerződéssel azonos tartalommal. Kérte továbbá az ingatlanügyi hatóság megkeresését a II. rendű alperes tulajdonjogának törlése mellett a saját tulajdonszerzésének adásvétel jogcímén történő bejegyzése végett.
A felperes felülvizsgálati kérelmét a Kúria alaposnak ítélte.
A Kúria ítéletének indokolása kiemeli, hogy az elővásárlási jogának megsértése miatt pert indító jogosultnak egyrészt annak megállapítását kell kérnie, hogy az (alperesek között létrejött) adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. Másrészt pedig annak megállapítását is kérnie kell, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. A per során a bíróság vizsgálja a jogérvényesítés jogszabályi feltételeinek (jogérvényesítési határidő megtartása, elővásárlási jog gyakorlására való jogosultság, ajánlatot elfogadó nyilatkozat megtétele, a teljesítőképesség, stb.) fennállását, amely az ügy érdemére tartozó anyagi jogi kérdés. Ezen feltételek meglétének bizonyítása – vitatás esetén – a felperest terheli, bizonyítatlanságuk a kereset érdemi elutasítását eredményezi.
A felperes – figyelemmel arra, hogy a hatálytalan szerződés folytán a II. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került – keresetében kérte a tulajdonjoga bejegyzését és a II. rendű alperes tulajdonjogának törlését is. A Kúria rámutatott, hogy téves az az elsőfokú ítéletben és a jogerős ítéletben is kifejtett álláspont és döntés, amely szerint kötelmi igény esetén a tulajdonjogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről a bíróság nem rendelkezhet. Ez a kérelem a hatálytalansági perben is előterjeszthető, tekintettel arra, hogy az elővásárlási jog megsértése esetén általában az elővásárlásra jogosult és az eladó között írásbeli szerződés és ennek folytán az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges – a vételár megfizetésétől függő – eladói bejegyzési engedély nincs. Mindezeket a felek és az ingatlan adatait tartalmazó, a szerződés létrejöttét megállapító, valamint a hatálytalan szerződés alapján bejegyzett tulajdonjog törlését és a felperes tulajdonjogának a bejegyzése iránti megkeresést tartalmazó jogerős bírói ítélet pótolja. Az ezzel ellentétes álláspont arra vezetne, hogy a sérelmet szenvedett elővásárlásra jogosult fél – a jogerős ítélet szerint létrejött adásvételi szerződésen alapuló – tulajdonszerzését a bejegyzési engedély kiadásának a megtagadásával a szerződés teljesítését követően is meg lehetne gátolni, illetve annak kiadása csak újabb (jognyilatkozat pótlása iránti) per indításával lenne elérhető.
Az előterjesztett kereset alapján a perben kizárólag az lehetett vitás, hogy az elővásárlási jog fennállt-e és azt jogszerűen gyakorolta-e a megfelelő teljesítőképességgel rendelkező felperes. Amennyiben az elővásárlási jog gyakorlásának feltételei megvalósultak, a törlési és a tulajdonjog bejegyzés iránti keresetnek az alapossága nem lehetett kétséges, az érdemben nem lehetett alaptalan.
Az eljárt bíróságoknak tehát az irányadó bírói gyakorlatnak megfelelően meg kellett volna keresniük az ingatlanügyi hatóságot az iránt, hogy a II. rendű alperes tulajdonjogát törölje és a felperes tulajdonjogát a vételár kifizetésének az igazolásától függően jegyezze be.
A bejegyzésnek kizárólag egyetlen feltétele lehet az ítélet rendelkezései szerint, ez pedig az elővásárlásra jogosult és az eladó között létrejött szerződés szerinti vételár megfizetésének igazolása. A vételárat az ítélet meghozataláig a felperesnek értelemszerűen nem kellett megfizetnie, hiszen nem tudhatta, hogy alapos lesz-e a keresete, csak a teljesítőképességét kellett igazolnia. A szerződés szerinti vételár kifizetésére és az által a tulajdonjog megszerzésére a keresetének helyt adó döntés alapján kap lehetőséget. Ez azonban már általában nem a hatálytalansági perre, hanem az ingatlan-nyilvántartási eljárásra tartozó kérdés.
Mindezekre tekintettel a Kúria a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezését hatályon kívül helyezte és az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatva rendelkezett az ingatlanügyi hatóság megkereséséről a felperes tulajdonjogának bejegyzése és a II. rendű alperes tulajdonjogának törlése végett, figyelemmel arra, hogy a vételár az alperesek által is elismerten megfizetésre került.
A jogeset száma: BH 2023. 99.
Részletesebben lásd a Magyar Jog c. folyóirat 10. számában: https://szakcikkadatbazis.hu/doc/2724803
Szerző: dr. Bodzási Balázs
közjegyző, tudományos főmunkatárs, Károli Gáspár Református Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar, Polgári Jogi Tanszék
V. Sárközy Tamás Sportjogi Konferencia