Generációváltás a magyar agráriumban: új törvény az agrárgazdaságok átadásáról

2023. január 1-én hatályba lépett az agrárgazdaságok átadásáról szóló 2021. évi CXLIII. törvény (a továbbiakban: Gazdaságátadási törvény), amelyet az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2022. évi LXVII. törvénymég a hatályba lépése előtt módosított.

A törvény miniszteri indokolása is kifejezetten utal rá, hogy a magyar mezőgazdaság szempontjából a nemzedékváltás gördülékenyebbé tétele kiemelt fontosságú jogpolitikai kérdés.

A generációváltás jogi szempontból is egy összetett folyamat, amely számos kérdést érint. A jogalkotó ezért indokoltnak látta egy teljesen új szerződéstípus, az ún. gazdaságátadási szerződés szabályozásával a nemzedékváltás jogi kérdéseinek rendezését elősegíteni.

A gazdaságátadási szerződés több szempontból is egy speciális szerződéses konstrukció, amelynek a lényege, hogy a gazdaságot átadó az agrárgazdaságot, mint egészet adja át az átvevőnek, amely így magába foglalja a gazdaság összes elemét (a földet, egyéb ingatlanokat, ingó dolgokat, vagyoni értékű jogokat, társasági részesedéseket, hiteleket, pályázati támogatásokat, engedélyeket, stb.).

Az alábbiakban röviden bemutatjuk, hogy milyen speciális rendelkezések vonatkoznak erre az új szerződéstípusra.

1.         A gazdaságátadási szerződés alanyai

A gazdaságátadási szerződésnek nem lehet bárki az alanya. A törvény ugyanis kizárólag egy meghatározott alanyi kör számára teszi lehetővé a szerződés megkötését. Gazdaságátadási szerződést a gazdaságátadó köthet a gazdaságátvevővel.

Gazdaságátadó az az öregségi nyugdíjkorhatárt elért, vagy a szerződés megkötésétől számítva legfeljebb 5 éven belül elérő mezőgazdasági őstermelő, vagy mező-, erdőgazdasági tevékenységet folytató egyéni vállalkozó lehet, aki

• legalább 10 éve saját nevében és saját kockázatára folytat mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet és ebből igazoltan árbevétele származott, valamint
• a gazdaságátadási szerződésben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld területe több mint háromnegyedének a földhasználati nyilvántartásba legalább 5 éve bejegyzett földhasználója, erdőgazdálkodói nyilvántartásba legalább 5 éve bejegyzett erdőgazdálkodója vagy az akként bejegyzett gazdasági társaság tulajdonosa.

Gazdaságátvevő pedig az a gazdaságátadónál legalább 10 évvel fiatalabb, az 50. életévét el nem érő mezőgazdasági őstermelő, vagy mező-, erdőgazdasági tevékenységet folytató egyéni vállalkozó lehet, aki az átvenni kívánt gazdaság működtetésére a jogszabályban előírt feltételeknek megfelel, és aki

• a gazdaságátadóval a családi gazdaságokról szóló törvényben meghatározott hozzátartozói láncolatban áll, vagy
• a gazdaságátadóval legalább 7 éve munkaviszonyban, vagy munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban áll.

Fontos kiemelni, hogy a mindkét alanyi pozícióhoz életkori megkötés is tartozik, valamint, hogy gazdaságátvevő nem lehet több személy.

2.         A gazdaságátadási szerződés tartalma

A gazdaságátadási szerződés tartalmát a Gazdaságátadási törvény részletesen meghatározza. Tekintettel arra, hogy a gazdaságátadási szerződés alapján a teljes gazdaság, mint vagyonösszesség kerül átadásra, a szerződésben a feleknek az őket megillető jogokon és őket terhelő kötelezettségeken túl rögzítenie kell például a gazdaság pontos elemeit, az egyes polgári jogi szerződéseket, a tevékenység folytatására irányuló engedélyeket, valamint a folyamatban lévő támogatásokat is.

A gazdaságátadási szerződésnek további lényeges tartalmi eleme – bármelyik fajtáját kötik is a felek – a gazdaság egyes elemei értékének a meghatározása.

3.         A gazdaságátadási szerződés fajtái

Gazdaság egészben történő átadására

1. gazdaságátadási adásvételi szerződés,
2. gazdaságátadási ajándékozási szerződés,
3. gazdaságátadási tartási szerződés, vagy
4. gazdaságátadási életjáradéki szerződés alapján kerülhet sor.

Fontos kiemelni, hogy gazdaságátadási ajándékozási, tartási vagy életjáradéki szerződést csak közeli hozzátartozók köthetnek egymással. Ennek alapján a gazdaságátadó a vele legalább 7 éve munkaviszonyban vagy munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban álló személlyel csak gazdaságátadási adásvételi szerződést köthet.

A törvény azt is kimondja, hogy ha a gazdaságátadási tartási és a gazdaságátadási életjáradéki szerződés fennállása alatt a gazdaságátvevő meghal, akkor a tartási vagy a járadékfizetési kötelezettség az örökhagyó tartozásaiért való felelősség szabályai szerint annyiban száll át a gazdaságátvevő örökösére, amennyiben a gazdaságátvevő haláláig nyújtott tartás vagy járadék a gazdaságnak a gazdaságátadási szerződés megkötésekor meghatározott értékét nem fedezi. A különbözet erejéig az örökös helytállási kötelezettsége fennáll.

Gazdaságátadási szerződés keretében arra is lehetőséget van, hogy a gazdaságátadó a tulajdonában és használatában álló földek használatát engedi át a gazdaságátvevőnek haszonbérlet, szívességi földhasználat, vagy erdőnek minősülő föld esetében a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvényben (a továbbiakban: Fétv.) meghatározott jogcímen.

4.         A gazdaságátadás során történő együttműködés

A Gazdaságátadási törvény azt is lehetővé teszi, hogy a felek a gazdaságátadási szerződésben legfeljebb 5 év időtartamra együttműködést vállaljanak a gazdaság közös működtetésére. Az együttműködés időtartama alatt a gazdaságátvevő a gazdaság működtetésében személyesen vesz részt. Ha a felek másként nem állapodnak meg, a gazdaság ügyeinek vitelére együttesen jogosultak és az ügyviteli döntéseket együttesen hozzák meg.

Közös együttműködés esetén a gazdaságátadó az együttműködés időtartamának utolsó napján ruházza át a gazdaság minden elemének tulajdonjogát, valamint a Gazdaságátadási törvény 3. § (3) bekezdésében meghatározott esetben a mező- és erdőgazdasági földek használatát, illetve az őt illető jogokat és kötelezettségeket a gazdaságátvevőre.

Ebben az esetben az együttműködés időtartamára a gazdaságátvevő kezdeményezheti az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) benyújtott kérelemmel a gazdasághoz tartozó, a gazdaságátadó tulajdonában álló ingatlan tulajdoni lapjára a folyamatban lévő gazdaságátadás tényének feljegyzését.

A gazdaságátadási szerződés az együttműködés időtartama alatt azonnali hatállyal a Gazdaságátadási törvény 11. § (1) bekezdése alapján két okból szüntethető meg. Azt a később kialakuló joggyakorlat dönti majd el, hogy a felek a szerződésükben további felmondási okokat meghatározhatnak-e. Több érv szól amellett, hogy igen, vagyis, hogy a törvény 11. § (1) bekezdése diszpozitív rendelkezés.

A törvény azt is rögzíti, hogy a felek együttműködése esetén a gazdaságátadó halála miatt az örököst nem terheli a gazdaságátadási szerződésben a gazdaságátadó által vállalt személyes közreműködés.

A gazdaságátadási szerződésnek ennél a speciális, a felek közös együttműködését lehetővé tevő típusánál egy esetleges jogvita esetén a polgári jogi társasági szerződés Ptk.-beli szabályainak alkalmazása is felmerülhet.

5.         A gazdaságátadási szerződés alakja

A Gazdaságátadási törvény speciális alaki követelményt ír elő a gazdaságátadási szerződésre, így az csak közokiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban jöhet létre érvényesen.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény(a továbbiakban: Inytv.) 26. § (2) bekezdése alapján azokban a kérelemre induló ingatlan-nyilvántartási eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat, illetve ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi képviselet kötelező. Ezekben az esetekben jogi képviselőnek kell tekinteni az ügyvédet, az ügyvédi irodát, a kamarai jogtanácsost és a felek képviseletében eljáró közjegyzőt. Ebből a szabályból és abból, hogy a gazdaságátadási szerződés csak közokiratban, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban jöhet létre, az is következik, hogy a gazdaságátadással bekövetkező tulajdonjog-változással kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási eljárás során is a közjegyző, illetve az ügyvéd fog eljárni a felek képviseletében, mint jogi képviselő.

Felmerül a kérdés, hogy a gazdaságátadási szerződés alapján történő tulajdonjog-változás bejegyzését célzó ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelemben (bejegyzési kérelem) a szerzés jogcímeként pontosan mit is kell feltüntetni. Ezzel kapcsolatban fontos azt kiemelni, hogy a bejegyzési kérelemben nem az átruházásra irányuló szerződés típust kell jogcímként feltüntetni (pl.: adásvétel, ajándékozás), hanem gazdaságátadás jogcímen kell kérni a tulajdonjog bejegyzését.

Azzal ugyanis, hogy a jogalkotó egy új jogintézményként létrehozta a gazdaságátadási szerződést, egyúttal egy új jogcímet is teremtett. Erre következtethetünk az Inytv. 17. § (1) bekezdésének 37. pontjából is, amely a folyamatban lévő gazdaságátadást az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető jogilag jelentős tényként definiálja.

6.         Mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása

A gazdaságátadási szerződést a megkötését követő 60 napon belül jóváhagyás céljából be kell nyújtani a mezőgazdasági igazgatási szervhez. Fontos különbség a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény(Földforgalmi törvény) szerinti adásvételi, illetve haszonbérleti szerződés jóváhagyási eljáráshoz képest, hogy a mezőgazdasági igazgatási szervnek a gazdaságátadási szerződést nem kell hirdetmény útján közzé tennie, vagyis nem kerül sor a hagyományos értelemben vett „kifüggesztésre”.

7.         Jogutódlás

Fontos kiemelni, hogy a gazdaságátadás során a gazdaságátvevő a gazdaság egyes elemeihez kapcsolódó, a gazdaságátadási szerződésben meghatározott polgári jogi szerződésekben a gazdaságátadó helyébe lép, vagyis ebben a szerződéses pozícióban jogutódlás következik be. Ebből a szempontból a gazdaságátadási szerződés egy speciális szerződésátruházásnak tekinthető. A szerződésátruházás jogintézményét a Ptk. szabályozza, azonban azt egy háromoldalú jogviszonyként definiálja, amelyben a szerződésből kilépő, a szerződésben maradó és a szerződésbe belépő fél egyezik meg egymással. Ezzel szemben a gazdaságátruházási szerződés alapján történő szerződésátruházás során a jogutódlás akként megy végbe a gazdaságátadó és a gazdaságátvevő között, hogy mindehhez a Ptk. 6:211. §-a szerint a szerződésben maradó harmadik fél hozzájárulása nem szükséges.

A gazdaságátvevő a gazdaságátadási szerződéssel minden, a gazdaságátadási szerződésben meghatározott, a gazdasághoz kapcsolódó gazdasági tevékenység végzéséhez szükséges hatósági engedélyben a gazdaságátadó helyébe lép mint az engedély jogosultja, feltéve, hogy megfelel a tevékenység végzésének feltételeit meghatározó jogszabálynak.

Speciális rendelkezést mond ki a Gazdaságátadási törvény a támogatási szerződések vonatkozásában is. Amennyiben a gazdaság átvevője megfelel a támogatási jogviszonyban a támogathatóság jogosultsági és tartalmi feltételeinek, akkor a támogatási jogviszonyban a gazdaság átadójának a helyébe lép, mint annak általános jogutódja.

A törvény a jogutódlással kapcsolatban azt is kimondja, hogy a hitelező és a gazdaságátvevő között létrejövő szerződést nem kell közjegyzői okiratba foglalni, a korábbi, a hitelező és a gazdaságátadó között létrejött közjegyzői okirat a szerződés módosult tartalmának keretei között érvényes.

8.         Illetékfizetési szabályok

A gazdaságátadási szerződéshez kapcsolódó jogpolitikai cél elérését szolgálja az a jogalkotói döntés is, hogy az illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvényjelenleg is hatályos rendelkezései, amelyek illetékkedvezményeket biztosítanak, a gazdaságátadási szerződés alapján megvalósuló tulajdonátruházásra is irányadóak.

Ennek alapján mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek, az őstermelők családi gazdasága tagjának minősülő földműves által gazdaságátadási támogatás igénybevétele érdekében a Polgári Törvénykönyv szerinti közeli hozzátartozóval megkötött szerződésben a termőföld, a tanya, és a mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, építmény (magtár, istálló stb.), valamint ingó – ide értve a gépjárművet és a pótkocsit is – tulajdonjogának, illetve vagyoni értékű jognak a megszerzése.

Mentes továbbá az ajándékozási illeték alól:

1.  termőföld megszerzése ajándékozással az egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek, az őstermelők családi gazdasága tagjának minősülő földműves gazdaságátadási támogatása feltételeként, továbbá a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerinti földhasználat megszerzése, és annak megszüntetésével bekövetkező vagyonszerzés
2. az egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek, az őstermelők családi gazdasága tagjának minősülő földműves gazdaságátadási támogatásának igénybevétele érdekében a Polgári Törvénykönyv szerinti közeli hozzátartozóval megkötött szerződésben a termőföld, a tanya, és a mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, építmény (magtár, istálló stb.) valamint ingó (mezőgazdasági berendezés, felszerelés, gép, állatállomány, készlet stb.) ajándékozása, illetve vagyoni értékű jog ingyenes átengedése.

Fontos kiemelni, hogy amennyiben a gazdaságátadás a Ptk. szerinti közeli hozzátartozók között, vagyis családon belül megy végbe, és minderre az egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek, az őstermelők családi gazdasága tagjának minősülő földműves által gazdaságátadási támogatás igénybevétele érdekében kerül sor, abban az esetben az illetékmentesség kiterjed a gazdaság valamennyi elemének a megszerzésére.

Összegzés

A gazdaságátadási szerződés a jövőben minden bizonnyal egy meghatározó jelentőségű jogintézménnyé fog válni. Fontos megjegyezni azt is, hogy az új jogintézmény csak egy újabb lehetőséget teremt a gazdaságátadás formájára, amely számos előnnyel jár ugyan, de igénybevétele nem kötelező, a gazdaság tovább örökítése történhet más módon is. A gazdaságátadási szerződéshez kapcsolódó szerződéses gyakorlat kialakításában az okiratszerkesztő közjegyzőkre és ügyvédekre egyaránt fontos szerep hárul.

Szerző: Nagy Álmos Lukács