Nem gyakorolható az elállási jog, ha az eredeti állapot természetben nem állítható helyre

Az alperesek nem fizették meg az adásvételi szerződésekben meghatározott vételárat. A felperes 2020. június 19. napján eredménytelenül szólította fel az alpereseket a vételár megfizetésére. Ezt követően a felperes a 2020. december 15-én kelt, az alperesekkel 2020. december 17-én közölt nyilatkozatával elállt az adásvételi szerződésektől.

Az elállási jog gyakorlására ellenére 2021. január 21-én az alperesek tulajdonjogát bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, az ingatlanon létesített felülépítményen 2020. december 28-án alapított társasházi ingatlan – adásvételi szerződésekben meghatározott – lakásaira és parkolóira.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy elállása érvényes és jogszerű, ennek folytán pedig az adásvételi szerződések megszűntek. Erre tekintettel annak megállapítását is kérte, hogy ő az ingatlan felépítmények tulajdonosa. Kérte az eredeti állapot helyreállítását az alperesek tulajdonjogának a törlésével, valamint a felperes tulajdonjogának a bejegyzésével a társasházban kialakított ingatlanok vonatkozásában. Kérte továbbá mindezen változások ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetését.

A felperes hivatkozása szerint az alperesek nem fizették meg a vételárat, így – mivel az eredeti állapot természetben helyreállítható – alperesi teljesítés hiányában az elállás jogszerű.

Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a felperes csak a saját teljesítéséig volt jogosult elállni a szerződésektől. Állították, hogy megfizették a vételárakat. Véleményük szerint az eredeti állapot természetben egyébként sem állítható helyre.

Az elsőfokú bíróság elutasította a keresetet.

Az elsőfokú bíróság hangsúlyozta, hogy elállás esetén az eredeti állapot helyreállításának – e tekintetben az érvénytelenség jogkövetkezményeihez hasonlóan – csak akkor van helye, ha a szerződéskötéskori helyzet természetben visszaállítható, és a jogosult maga is képes visszatéríteni a számára teljesített szolgáltatást. Ez utóbbi elállás esetén az érvénytelenséghez képest is gyakrabban ütközik akadályba. Elállás esetén ugyanis a szerződés érvényes, az érvényesen létrejött szerződés alapján pedig az elállás közléséig eltelt időtartam alatt a szolgáltatást érintő változások – az érvénytelenségtől eltérően – jogszerűen következnek be, amelyek nem teszik lehetővé a szerződés megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal a teljesített szolgáltatások visszatérítését. Az elállás, illetve ennek következtében a szerződés felbontása a szerződés érvényes létrejöttét nem érinti, ezért az érvényes szerződéshez fűződő joghatások beálltak, és hatályuk fennmarad addig, amíg a felbontás nem történt meg. Mivel a felbontásig terjedő idő alatt a szerződésen alapuló további jogszerzések érvényesen jöttek létre, a szerződés ezt követő felbontása (elállás) e jogokra nem hat ki, az eredeti állapot helyreállítása nem terjed ki rájuk.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint mindezek miatt nemcsak azt kell vizsgálni, hogy az alperesek eleget tettek-e vételárfizetési kötelezettségüknek, hanem azt is, hogy van-e akadálya az eredeti állapot helyreállításának, azaz az eredetileg teljesített szolgáltatások visszaadásának.

Az elsőfokú bíróság ezzel összefüggésben megállapította, hogy az alperesek nem bizonyították, hogy kifizették a per tárgyát képező ingatlan tulajdoni hányadok vételárát. Az adásvételi szerződések tárgyát képező telekhányadok azonban már nem léteznek, ezért az azon emelt felépítmény miatt az eredeti állapot nem állítható helyre.

Az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy az elállásra jogosult fél nem tudja gyakorolni e jogát, ha a másik fél a kapott szolgáltatás visszaadására a körülményekben bekövetkezett változás folytán már nem képes. Ebben az esetben ugyanis a dolog visszaszolgáltatására irányuló kötelezettség teljesítése lehetetlenné válik. Mivel az adott esetben az alperesek nem tudják visszaszolgáltatni a kapott szolgáltatást, a szerződéstől való elállásnak nincs helye.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a fellebbezést megalapozatlannak találta.

Az ítélőtábla is egyetértett az elsőfokú bíróság azon megállapításával, amely szerint bár az alperesek nem fizették meg a vételárat, a felperesi elállásnak azért nem volt helye, mert az eredeti állapot természetben nem állítható helyre.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) 6:212. § (3) bekezdése értelmében a szerződés felbontása esetén a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Ha az eredeti állapot természetben nem állítható helyre, a szerződés felbontásának nincs helye. A Ptk. 6:213. § (1) bekezdése alapján pedig elállás esetén is a szerződés felbontásának szabályait kell alkalmazni.

A másodfokú bíróság szerint az adott esetben az eredeti (szerződéskötéskori) állapot természetben nem állítható helyre. A természetbeni helyreállíthatóságnak nincs szubjektív eleme, hanem kizárólag azon tény objektív megítélésének van jelentősége, hogy a felek részéről nyújtott szolgáltatások reverzibilisek-e, illetőleg azok maradtak-e.

A felek eredetileg ingatlanok tulajdoni hányadának átruházására kötöttek adásvételi szerződést. A felperes ezzel kapcsolatos szolgáltatása eredetileg természetben helyreállítható (reverzibilis) volt, azonban csak addig, amíg az ingatlan addigi beépítésében nem következett be visszafordíthatatlan változás.

A dologszolgáltatások esetében különböző okokból utóbb lehetetlenné válhat a dolog természetbeni visszaadása, vagyis utólagos irreverzibilitás következhet be (pl. a megvett dolgot továbbértékesítik, feldolgozzák, vagy megsemmisül). Ilyen utólagos irreverzibilitás a perbeli esetben, hogy az ingatlan eredeti (szerződéskötéskori) épített környezete a társasházi felépítmény kivitelezésével teljes mértékben megváltozott. Az alperesek az addigi tulajdoni (eszmei) hányadhoz képest egy teljesen más tulajdonjogi (társasházi) struktúrában lakások és parkolók tulajdonjogához jutottak, ami miatt az alperesek az eredeti természetbeni állapotot nem tudják visszaállítani, az általuk megszerzett dolgot nem tudják ugyanebben az állapotban visszaszolgáltatni.

Az ítélőtábla kiemelte, hogy e vonatkozásban nincs jelentősége annak, hogy az alperesek szegték meg a szerződéseket. A felperes elállási jogának ugyanis a fentiek szerint objektív korlátját jelentette az eredeti állapot természetbeni – és nem más módon kiegyenlítő – helyreállíthatóságának lehetetlenné válása. Ezért a társasházi felépítmény kivitelezését követően már nem volt helye elállásnak.

Jogeset száma: BDT 2023. 4635.

Részletesebben lásd: https://szakcikkadatbazis.hu/doc/9440936

Szerző: dr. Bodzási Balázs

közjegyző, egyetemi docens, Károli Gáspár Református Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar, Polgári Jogi Tanszék