A Kormány egyik fő birtokpolitikai célkitűzése, hogy a mezőgazdaságban csökkenjen az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok száma. Ennek érdekében fogadta el az Országgyűlés a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvényt.
Ennek a birtokpolitikai célnak az elérését szolgálják azok a jogalkotói lépések is, amelyek arra irányulnak, hogy a mezőgazdasági ingatlanokon lehetőség szerint ne is keletkezzen osztatlan közös tulajdon, illetve, hogy az ingatlan tulajdonostársainak a száma ne növekedjen. Ennek megvalósítása érdekében született meg az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2022. évi LXVII. törvény (a továbbiakban: Módtv.), amely a Magyar Közlöny 2022. évi 210. számában lett kihirdetve.
A Módtv. 60-63. §-ai rendelkeznek az osztatlan közös tulajdon öröklés esetén történő megszüntetéséről, mely §-ok 2023. január 1-jén léptek hatályba. Összhangban a Kormány fenti birtokpolitikai célkitűzésével, az új rendelkezések egyrészt arra irányulnak, hogy az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlanon ne keletkezzen osztatlan közös tulajdon, másrészt pedig arra, hogy a már osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonostársainak a száma ne növekedjen.
1. Az új jogszabályi rendelkezések szerint, ha a 2022. december 31. napját követően meghalt örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant a törvény öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökli – ideértve a csupán kötelesrészre jogosult, de a kötelesrészét az ingatlanból természetben megkapó törvényes örököst is –, annak érdekében, hogy az ingatlanon ne keletkezzen osztatlan közös tulajdon az örököstársaknak a törvényben meghatározott alábbi lehetőségek közül kell választaniuk:
a) az örököstársak osztályos egyezséget kötnek; vagy
b) az ingatlant (az ingatlanból az örökrészét) az örököstárs (örököstársak) az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre átruházza (átruházzák), akként, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik; vagy
c) az örököstársak az ingatlant egyben értékesítik; vagy
d) az örököstársak az ingatlant, illetve az örökrészt az állam javára ingyenesen felajánlják.
Ezzel kapcsolatban elsődlegesen azt kell kiemelni, hogy a Módtv. rendelkezéseit nem kell (nem lehet) alkalmazni akkor, ha az örökhagyónak van végrendelete. Kérdésként merülhet fel azonban, hogy akkor irányadóak-e a Módtv. rendelkezései, ha van ugyan végrendelet, de az nem terjed ki az egész ingatlanra (vagyis az ingatlannak csak egy tulajdoni hányadára/illetőségére van végrendeletben nevezett örökös, a fennmaradó tulajdoni hányad tekintetében pedig a törvényes örökösök örökölnek). Mivel ebben az esetben már nem kizárólag a törvényes öröklés szabályai szerint történik az öröklés, ezért álláspontunk szerint a Módtv. rendelkezéseit ebben az esetben sem kell/lehet alkalmazni.
Fontos emellett azt is kiemelni, hogy az ingatlan hagyatékból az örökösök mellett a kötelesrészre jogosult személyek is részesülhetnek. Erre kerülhet sor például akkor, ha nincs végrendeletben nevezett örökös, de az örökhagyó a végrendeletében valamelyik törvényes örököst kizárt az öröklésből (vagy legalábbis a szóban forgó ingatlan örökléséből), ő azonban kötelesrészre jogosult, a többi törvényes örökös pedig a kötelesrészt az ingatlan tulajdoni hányadának átruházásával, természetben adná ki, és így alakulna ki közös tulajdon.
Osztályos egyezség kötésére, illetve a hagyatéki eljáráson belüli átruházásra jelenleg is lehetőség van a hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (a továbbiakban: Hetv.) alapján. Ezt a két esetkört a Módtv. azonban azzal a feltétellel nevesíti, hogy az osztályos egyezség, illetve az átruházás során ne jöjjön létre közös tulajdon. Az osztályos egyezség megkötésének, illetve az átruházásnak a feltétele tehát az, hogy azok eredményeként az ingatlanon ne jöjjön létre közös tulajdon. Így amennyiben az örököstársak osztályos egyezséget kötnek vagy az ingatlan átruházására hagyatéki eljárásban kerül sor, annak alapján az eljáró közjegyző a hagyatékot akkor adja át, ha annak eredményeként az ingatlanon nem keletkezik osztatlan közös tulajdon.
Az a) pontban nevesített osztályos egyezség annyiban sajátos, hogy ennek az a végrendeletben kizárt törvényes örökös is alanya lehet, aki kötelesrészre jogosult, ha a kötelesrészét az ingatlanból természetben kapná meg. Ezt a kötelesrészre jogosult törvényes örököst ebben a tekintetben a többi törvényes örökössel azonos módon kell kezelni, aki így az osztályos egyezséggel akár a teljes ingatlan feletti tulajdonjogot is megszerezheti.
Az osztályos egyezség azonban ebben az esetben is csak a hagyatéki vagyontárgyakra terjedhet ki, vagyis az csak a hagyaték felosztására irányulhat, amelyet nem ellenérték fejében kötnek.
A b) pont alapján az örököstárs (örököstársak) az ingatlant az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre, valamint a hagyatéki hitelezőre ruházhatja (ruházhatják) át. Ez az átruházás lehet ingyenes vagy visszterhes, az a) pont szerinti osztályos egyezségnek azonban természetesen nem minősülhet.
Ezzel kapcsolatban is utalni kell arra, hogy a kötelesrészét az ingatlanból természetben megkapó törvényes örökös a b) pont szempontjából is egy tekintet alá esik a többi törvényes örökössel.
Arra is van lehetőség, hogy az érintettek első lépésben az a) pont szerinti osztályos egyezséget kössenek, amelynek eredményeként egyetlen törvényes örökös tulajdonába kerül az ingatlan, majd az ingatlannak ez a kizárólagos tulajdonosa a b) pont szerint egy újabb jogügylettel átruházza az ingatlant az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre. Az átruházás következtében természetesen az ingatlannak ebben az esetben is csak egyetlen tulajdonosa lehet.
A törvény által nevesített harmadik lehetőség a c) pont szerinti közös értékesítés. Ennek során az adásvételi szerződés megkötésében eladóként az örököstársak közössége vesz részt. A törvény emellett azt is meghatározza, hogy ebben az esetben a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási átjegyzéséhez milyen közokiratot kell a kérelemhez csatolni:
- a jogerős teljes hatályú hagyatékátadó végzést, vagy
- az ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzés teljes hatályúvá válását megállapító jogerős végzést, vagy
- a Hetv. 89. §-a szerinti jogerős végzést, vagy pedig
- a hagyatéki perben hozott jogerős ítéletet.
A c) pont szerinti értékesítés esetén az ingatlan-nyilvántartásban az örököstársak közösségének tagjait közbenső jogszerzőként kell feltüntetni, az egyes örököstársakat megillető tulajdoni hányad feltüntetése nélkül. Az ugyanakkor nem teljesen egyértelmű, hogy ezt az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) hogyan fogja megvalósítani.
Lényeges kiemelni, hogy az a)-b) pontokban felsorolt jogügyletek megkötésére csak a hagyatéki eljárásban, a c) pont szerinti közös értékesítésre csak a hagyatéki eljárást követően, a d) pont szerinti állam javára történő ingyenes felajánlásra pedig akár a hagyatéki eljárásban, akár azon kívül is sor kerülhet. Amennyiben az örököstársak az ingatlant a hagyatéki eljárásban ajánlják fel ingyenesen az állam javára, a közjegyző a Hetv. 94. § (3) bekezdése szerint jár el.
A Módtv. arra az esetre is kitér, ha a fenti a)-d) pontokban felsoroltak nem vezetnek eredményre. Ekkor az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az örököstársak (ideértve a csupán kötelesrészre jogosult, de a kötelesrészét az ingatlanból természetben megkapó törvényes örököst is) a törvényes öröklés szabályai szerint öröklik meg, vagyis az ingatlanon osztatlan közös tulajdon jön létre. Annak érdekében azonban, hogy ez az állapot ne legyen tartós, a törvény előírja, hogy az örökösöknek az ingatlant 5 éven belül
a) egyben értékesíteniük kell; vagy
b) egyikük tulajdonába kell adni; vagy
c) az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk; vagy
d) az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdont az erre irányuló eljárás kezdeményezésével meg kell szüntetniük.
A d) pont szerinti eljárás vagy a 2020. évi LXXI. törvény II. Fejezetének 2. alcíme szerinti eljárás (Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával), vagy pedig a 3. alcíme szerinti eljárás lehet (Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdontárs tulajdonába vétele útján).
Az a)-d) pontokban foglalt kötelezettség biztosítására az öröklés ingatlan-nyilvántartási átvezetésével egyidejűleg a ingatlanügyi hatóság az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a közös tulajdon rendezésének kötelezettsége tényét az örökléssel érintett tulajdoni hányadok vonatkozásában. A feljegyzést az ingatlanügyi hatóság hivatalból hajtja végre.
Amennyiben az örököstársak a fenti a)-d) pontban írt megszüntetési módok egyikét sem teljesítik, a törvény egy nagyon szigorú jogkövetkezményt ír elő: a tulajdoni hányad kényszerértékesítésére kerül sor. Ennek részletszabályait a törvény végrehajtására kiadott Korm. rendelet tartalmazza, melynek megalkotására a Kormány felhatalmazást kapott.
Amennyiben az a)-d) pont szerinti bármely jogügylet létrejön vagy a kényszerértékesítésre sor kerül, az ingatlanügyi hatóság törli a közös tulajdon rendezésének kötelezettsége tényét a jogügyletek vagy a kényszerértékesítés eredményeként bekövetkező tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetésével egyidejűleg.
2. Az 1. pontban írt esettől eltér az a helyzet, amikor az ingatlan az örökhagyó halálakor már osztatlan közös tulajdonban van. Ebben az esetben a jogalkotó célja az, hogy az ingatlan tulajdonostársainak a száma ne növekedjen.
Ezzel összefüggésben a Módtv. kimondja, hogy ha a 2022. december 31. napját követően megnyílt hagyaték tárgya osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányad és a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökli (ideértve a csupán kötelesrészre jogosult, de a kötelesrészét az ingatlanból természetben megkapó törvényes örököst is), annak érdekében, hogy az ingatlan tulajdonostársainak száma ne növekedjen, ugyanazokat a jogügyleteket kell megpróbálniuk létrehozniuk, amelyeket a Módtv. az előző (1. pontban írt) esetben nevesít. Ez azt jelenti tehát, hogy
a) az örököstársak osztályos egyezséget kötnek; vagy
b) az ingatlant (az ingatlanból az örökrészét) az örököstárs (örököstársak) az öröklésben érdekelt más személyre, kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre átruházza (átruházzák), akként, hogy ezzel – egymás közötti viszonyukban, az adott tulajdoni hányadra – közös tulajdon nem keletkezik; vagy
c) az örököstársak az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben értékesítik; vagy
d) az örököstársak az ingatlant, örökrészt, illetve tulajdoni hányadot az állam javára ingyenesen felajánlják.
Ezzel kapcsolatban itt is kimondja a Módtv., hogy a c) pont szerinti eljárásban az örököstársak közössége vesz részt. A vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez ugyanazokat a közokiratokat kell csatolni, mint az 1. pontban írt esetben. Az ingatlan-nyilvántartásban pedig ebben az esetben is az örököstársak közösségének tagjait közbenső jogszerzőként kell feltüntetni, az egyes örököstársakat illető tulajdoni hányad feltüntetése nélkül.
Az 1. pontban írtakkal azonos módon, a jelen pontban nevesített esetek közül is az a)-b) pontokban felsorolt jogügyletek megkötésére csak a hagyatéki eljárásban, a c) pont szerinti közös értékesítésre csak a hagyatéki eljárást követően, a d) pont szerinti állam javára történő ingyenes felajánlásra pedig akár a hagyatéki eljárásban, akár azon kívül is sor kerülhet.
Azt is fontos ismételten kiemelni, hogy a felsorolt jogügyletek eredményeként az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan megosztására nem kerülhet sor.
Amennyiben az a)-d) pontban írtak nem vezetnek eredményre, az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az örököstársak a törvényes öröklés szabályai szerint öröklik meg, azzal, hogy 5 éven belül ugyanaz a kötelezettség terheli őket, mint az 1. pontban írt esetben. Ennek alapján tehát az örököstársaknak az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot 5 éven belül vagy
a) egyben értékesíteniük kell;
b) egyikük tulajdonába kell adni;
c) az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk;
d) az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdont a 2020. évi LXXI. törvény II. Fejezetének 2. alcíme, vagy a 3. alcíme szerinti eljárás kezdeményezésével meg kell szüntetniük.
Ebben az esetben már sor kerülhet az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan megosztására. Az örököstársakat azonban 5 éven belül az a kötelezettség terheli, hogy az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdont próbálják meg megszüntetni. Ha az örököstársak ennek 5 éven belül nem tesznek eleget, úgy a tulajdoni hányad kényszerértékesítésére kerül sor. Ezen kötelezettségek biztosítására az öröklés ingatlan-nyilvántartási átvezetésével egyidejűleg az ingatlanügyi hatóság az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a közös tulajdon rendezésének kötelezettsége tényét az örökléssel érintett tulajdoni hányadok vonatkozásában.
A közös tulajdon rendezésének kötelezettsége tényét az ingatlanügyi hatóság ebben az esetben is az a)-d) pontok szerinti bármely jogügylet vagy a kényszerintézkedés eredményeként bekövetkező tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetésével egyidejűleg törli.
Szerző: Bodzási Balázs
A Kúria a közigazgatási perben lefolytatható hivatalbóli bizonyítás szabályaival foglalkozott