Új német törvény a lakástulajdonosi közösségekről

2020. december 12-én lépett hatályba a lakástulajdonról szóló német törvény (Wohnungseigentumsgesetz) módosításáról szóló jogszabály (a német jogban a Wohnungseigentümergemeinschaft intézménye feleltethető meg a magyar jog szerinti társasháznak).

A módosító törvény célja egyrészt a lakástulajdonos-közösségek szervei hatékonyabb működési feltételeinek megteremtése. A törvény emellett a lakástulajdont érintő átalakításokra, átépítésekre vonatkozó jogi könnyítéseket is tartalmaz. Ezekre a könnyítésekre azért volt szükség, mert a korábban megkövetelt többségi elv megnehezítette például az ingatlanok energetikai vagy akadálymentesítésre irányuló átalakítását, felújítását. A törvénymódosítás következtében a közös tulajdonban álló helyiségek átépítése is könnyebbé válik a jövőben.

A törvénymódosítás az alábbi lényeges rendelkezéseket tartalmazza:

• minden lakástulajdonosnak joga van ahhoz, hogy saját költségén elektromos járművek töltéséhez szükséges berendezést alakítson ki, továbbá, hogy a lakásába való akadálymentes ki- és bejutáshoz szükséges átalakítást, a betörésvédelmet növelő átalakítást, illetve optikai kábeleknek a lakásba történő bevezetéséhez szükséges átalakítást hajtson végre;
• egyszerűbbé válik azoknak a határozatoknak az elfogadása, amelyek a lakóingatlanok olyan tartozékainak az átalakítására irányulnak, melyek tartós költségcsökkenést eredményeznek, vagy az ingatlanok tartozékainak és berendezéseinek korszerűsítésre irányulnak;
• a lakóközösségek szerveinek a működése egyszerűbbé és hatékonyabbá válik, ezzel párhuzamosan e szervek működése feletti belső kontroll is erősödik;
• a lakóközösségek működésére, működtetésére vonatkozó feladatokat olyan specifikált ingatlankezelőknek lehet átadni, akik erre vonatkozó szakképesítéssel rendelkeznek és a kereskedelmi- és iparkamarák előtt szaktudásukat igazoló vizsgát tettek;
• a lakóközösségi szervek ülései online módon is megtarthatók;
• a lakóközösség tagjai közötti viták rendezésének hatékonyabbá tétele, a vitarendezésre irányuló bírósági eljárás szabályainak módosítása (ezzel kapcsolatban érdemes megjegyezni, hogy a német jogban a közjegyzők előtti vitarendezésnek és egyezségi eljárásnak is meghatározó szerepe van).

A törvénymódosítás emellett jogképességgel ruházza fel a lakóközösségeket és külön rendelkezik azok képviseletéről is. A lakóközösség tagjainak (a lakástulajdonosoknak) a hitelezők irányában fennálló felelőssége a lakóközösség által vállalt kötelezettségekért tulajdoni hányadukkal arányos. A lakóközösség tagjait terhelő ezen kötelezettség a közkereseti társaság tagjainak helytállási kötelezettségével azonos. Ez megjelenik abban a rendelkezésben is, amely szerint ez a helytállási kötelezettség a lakóingatlan értékesítése után is még további 5 évig fennáll (a törvény szerint ebben az esetben kifejezetten a német Kereskedelmi törvény/HBG 160. §-át kell alkalmazni, amely a német kkt./OHG tagjaira irányadó rendelkezés). Fizetésképtelenségi eljárás alá azonban a lakóközösség nem kerülhet.

A német jogalkotó az elektromos járművek töltéséhez szükséges berendezések elhelyezésére, az ingatlanok akadálymentesítésére, valamint a betörésvédelem növelésére irányuló igényt olyan jelentősnek ismerte el, hogy ezek fokozottabb biztosítása érdekében még a német polgári törvénykönyv (BGB) rendelkezéseit is módosította.

A BGB módosítás a bérleti szerződés szabályait érintette (BGB 554. §). Ennek alapján a bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó engedélyezze számára a bérelt ingatlan (bérlemény) olyan átalakításait, amelyek fogyatékossággal élő emberek mozgását, elektromos járművek töltését, továbbá az ingatlan betörésvédelmét szolgálják. Az ilyen jellegű átalakításokra irányuló igény csak abban az esetben tagadható meg, ha az a bérbeadó érdekeivel nem összeegyeztethető. Ennek megítélése során azonban a bérlő érdekeit is figyelembe kell venni.

A német jogszabály elérhetősége:

file:///C:/Users/Bal%C3%A1zs/Documents/bgbl120s2187_78917.pdf

Szerző: Bodzási Balázs