A peres felek között ügyvéd által ellenjegyzett bérleti szerződés jött létre, határozatlan időtartamra. A felek a bérleti szerződés 14. pontjában – a bérbeadó önkormányzat (alperes) rendelete alapján – kikötötték, hogy a szerződés bármelyik fél részéről 90 napos felmondási idővel, indokolás nélkül felmondható. A szerződés 17. pontjában pedig abban állapodtak meg, hogy a bérleti jogviszony megszűnésének napjától a bérlő sem elhelyezési, sem kártérítési igényt nem érvényesíthet. A felek közjegyző előtt is megjelentek, ahol a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalták. Az okiratban a felperes bérlő kijelentette, hogy a bérbeadó vele szemben fizetési és kiürítési igényét közvetlen bírósági végrehajtás útján érvényesítheti.
A felperes bérlőként a bérleménybe beköltözött és a bérleti szerződés 11. pontja értelmében a fürdőszoba felújítását elvégezte. A felújítás költségeit az alperes betudta a fizetendő bérleti díjba.
Az alperes mint bérbeadó egy év elteltével arról tájékoztatta a felperest, hogy a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését kezdeményezi. Egyeztetést kért és jelezte, hogy az erre szabott határidő eredménytelen eltelte esetén a bérleti szerződést 90 napos felmondási idővel felmondja. Mivel az egyeztetés eredménytelen volt, az alperes felmondta a bérleti szerződést és kérte az ingatlan átadását. A felperes az ingatlant nem hagyta el, ezért az alperes kérelmére végrehajtási záradék kibocsátására került sor, majd a megindult végrehajtási eljárás során a végrehajtó elrendelte a lakás kiürítését. A felperes további két év elteltével költözött ki az ingatlanból.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a peres felek között létrejött bérleti szerződés 14. és 17. pontjai érvénytelenek. Kérte továbbá annak megállapítását, hogy az alperes felmondó nyilatkozata érvénytelen, illetve hatálytalan. Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy az 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakás tv.) kifogásolt rendelkezései diszpozitív szabályok, amelyektől a felek közös akarattal eltérhettek.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a peres felek között létrejött bérleti szerződés 14. pontjának azon része, hogy a szerződés indokolás nélkül felmondható, valamint 17. pontjának azon rendelkezése, amely szerint a bérleti jogviszony megszűnésének napjától a bérlő elhelyezési igényt nem érvényesíthet, érvénytelen, semmis. Megállapította továbbá, hogy az alperes felmondó nyilatkozata hatálytalan.
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság álláspontja szerint a Lakás tv. egyes rendelkezései – a Ptk. hatálybalépésére tekintettel – hatályon kívül helyezésre kerültek, így ebből olyan következtetés is levonható, hogy a jogalkotó a kógens szabályozást nem kívánta fenntartani, nem kívánt különbséget tenni a bérbeadó személyére tekintettel a szerződési tartalom alakításának lehetőségét illetően.
A felülvizsgálati kérelem alapján eljáró Kúria álláspontja szerint azonban a Lakás tv. 26. § (1) bekezdése kógens rendelkezés. A szóban forgó bekezdés kimondja: „Állami vagy önkormányzati lakás esetén a bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést rendes felmondással, írásban abban az esetben mondhatja fel, ha egyidejűleg a bérlő részére beköltözhető és megfelelő lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő három hónapnál rövidebb nem lehet.”
A Kúria álláspontja szerint az Alaptörvény 28. cikke értelmében a bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik. A jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni.
A Lakás tv. 26. §-ához fűzött jogalkotói indokolás szerint lényeges, hogy a törvény az önkormányzati és az állami lakásoknál továbbra sem ad módot az ún. rendes, vagyis cserelakás felajánlása nélküli felmondás jogának gyakorlására. Ez a megfogalmazás – a Kúria álláspontja szerint – egyértelműen eltérést nem engedő szabályra utal.
Téves tehát az a következtetés, amely szerint pusztán a Ptk. szabályozási szemléletének megváltozásából következtetni lehet a Lakás tv. érintett rendelkezésének diszpozitivitására. A Ptk. hatálybalépésével bekövetkeztek ugyan módosítások a Lakás tv. rendelkezéseiben is, azonban ezek nem érintették a Lakás tv. 26. § (1) bekezdését. Ebből következik, hogy pusztán jogértelmezéssel az eddig egyértelműen kógens rendelkezések diszpozitívvá válása nem állapítható meg.
A Kúria összegzésként megállapította, hogy a Lakás tv. bérleti jogviszony felmondására vonatkozó szabályai kógensek, azoktól sem a felek megállapodása, sem jogszabály (önkormányzati vagy miniszteri rendelet) nem térhet el.
Jogeset száma: BH 2021. 103.
Szerző: Bodzási Balázs
Új eljárás a vállalkozások reorganizációjáról