A bérbeadót megillető törvényes zálogjog ismérvei 

Az adós cég ellen folyó felszámolási eljárásban a hitelező kifogást terjesztett elő és a felszámoló intézkedésének megváltoztatását kérte az elsőfokú bíróságtól. Ennek előzményeként a hitelező mint bérbeadó és az adós mint bérlő között 2018. július 15-én határozott idejű bérleti szerződés jött létre 2025. június 30-ig. Az adós a 2019. március hónaptól 2019. augusztus hónapig járó bérleti díjat sem esedékességkor, sem később, a felszámolás kezdő időpontjáig nem fizette meg. Az adós a bérleményt 2018. július 15-én vette birtokba, 2018. október 18. napjától pedig székhelyeként is a bérlemény került bejegyzésre. 

A Magyar Országos Közjegyzői Kamara által vezetett hitelbiztosítéki nyilvántartásba 2019. január 16. napján az Sz. Tőkebefektetési Alap mint zálogjogosult javára az adós mint zálogkötelezett 1/1 tulajdonában lévő mindenkori teljes vagyonra körülírással meghatározott zálogjog került feltüntetésre. Az Sz. Tőkebefektetési Alap az eljárásban beavatkozóként vett részt. 

A felszámoló 2021. május 4-én kelt iratában közölte, hogy a kifogást előterjesztő hitelezőt az adós meghatározott vagyontárgyain a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (a továbbiakban: Cstv.) 49/D. §-a szerint első ranghelyi zálogjog illeti meg. A felszámoló ugyanebben az iratában azt is közölte, hogy az adós további vagyontárgyain a beavatkozót illeti meg első ranghelyi zálogjog. 

A felszámoló egy újabb, 2021. május 25-én kelt iratában – a május 4-én kelt iratban írt álláspontját részben megváltoztatva – azt közölte a hitelezővel, hogy az adós valamennyi eszközére a beavatkozónak van első ranghelyi zálogjoga, a hitelezőnek pedig második ranghelyi zálogjoga áll fenn. 

A kifogást előterjesztő hitelező a felszámoló intézkedésének megváltoztatását és a felszámoló arra való kötelezését kérte, hogy a május 25-ei iratban felsorolt vagyontárgyak tekintetében őt első ranghelyi zálogjogosultként részesítse kifizetésben. Kifogásában a Ptk. 6:337. § (1) bekezdésére, valamint arra hivatkozott, hogy a felsorolt vagyontárgyakra az őt megillető zálogjog a beavatkozó zálogjogát megelőzően keletkezett akkor, amikor a vagyontárgyak a bérleti szerződés alapján az ingatlanba mint bérleménybe kerültek. 

A felszámoló és a beavatkozó a kifogás elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a kifogást előterjesztő hitelező zálogjoga a bérleti díjhátralék keletkezésekor jött létre, mely időpont későbbi a beavatkozó – hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyzett – zálogjoga keletkezésénél. 

Az elsőfokú bíróság a kifogást elutasította. Kifejtette, hogy a felszámoló intézkedése megfelelt a jogszabályoknak, mert a felszámoló tájékoztatásában megjelölt vagyontárgyak egy részére a kifogást előterjesztő hitelező zálogjogát megelőzi a beavatkozó zálogjoga. A vagyontárgyak másik részére pedig a kifogást előterjesztő hitelező zálogjoga nem áll fenn, mert az adott vagyontárgyak a felszámolás kezdő időpontjában nem voltak a hitelező birtokában. 

Az elsőfokú bíróság hivatkozott arra, hogy a hitelbiztosítéki nyilvántartás tanúsítja, hogy a beavatkozó 2019. január 16-án nyilatkozatot tett, amely szerint az adós mint zálogkötelezett 1/1 tulajdonában álló mindenkori teljes vagyonára körülírással meghatározott módon zálogjog jött létre. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a bérbeadót a Ptk. 6:337. §-a alapján megillető zálogjog a bérleti díjtartozás és járulékainak fedezetéül szolgál, ezért a bérleti díj fizetési kötelezettség késedelmével keletkezik. A bérlő bérleti díj fizetési késedelme 2019. március 15. napján következett be, a beavatkozó zálogjoga azonban ezt megelőzően, 2019. január 16-án keletkezett. 

Az elsőfokú bíróság kiemelte továbbá, hogy a felszámoló iratában 45. sorszám alatt felvett műtőasztal a bérleti szerződéssel harmadik személy (a bérlő) birtokába került, amely a felszámolás kezdő időpontjában nem volt a kifogást előterjesztő hitelező birtokában. Ezért a Ptk. 5:142. § (1) bekezdés c) pontja alapján a kézizálogjog megszűnt, mivel a zálogjogosult a zálogtárgy birtokát elveszítette. 

Az elsőfokú bíróság végzése ellen a hitelező terjesztett elő fellebbezést. Ebben kifejtette, hogy álláspontja szerint a bérbeadót megillető zálogjog a bérlőnek a bérlemény területén lévő vagyontárgyain az ingóságok bérleménybe történő bevitelével keletkezett, mivel a Ptk. 6:337. §-a nem köti a zálogjog keletkezését bérleti díjtartozáshoz. 

A Pécsi Ítélőtábla mint másodfokú bíróság a fellebbezést alaposnak találta. 

A Ptk. 5:118. §-a értelmében, ha ugyanazt a zálogtárgyat több zálogjog terheli, a kielégítési jog a zálogjogosultakat a zálogjogok alapításának sorrendjében illeti meg. A Ptk. 5:87. §-a szerint a zálogjog létrejön, ha a zálogjogosult és a zálogkötelezett megalapítja a zálogjogot, és a zálogkötelezett rendelkezési joggal bír a zálogtárgy fölött. A zálogjog létrejöttének ennek alapján két feltétele van: a zálogjogot alapító ügylet megkötése, valamint az, hogy a zálogkötelezettet rendelkezési jog illesse meg a zálogtárgy felett. Ebből következően – bár a zálogjog biztosítéki jog – a zálogjog létrejöttének nem feltétele az, hogy a zálogjoggal biztosított követelés vagy akár e követelés alapjául szolgáló szerződés fennálljon. A zálogjog járulékossága sem akadálya annak, hogy a zálogjog a biztosított követelés fennállását megelőzően létrejöjjön. A járulékosság a zálogjog tartalmát alkotó kielégítési jog terjedelmére hat ki, azaz a biztosított követelés hiányában a zálogjogból nem fakad kielégítési jog.

A Ptk. 5:88. §-a alapján a zálogjog megalapításához zálogszerződés és erre tekintettel a zálogjog megfelelő nyilvántartásba való bejegyzése (jelzálogjog), vagy a zálogtárgy birtokának a zálogjogosult részére történő átruházása (kézizálogjog) szükséges. A Ptk. 5:92. § értelmében a zálogszerződést pótolja a jogszabály olyan rendelkezése, amely alapján valamely követelés jogosultját zálogjog illet meg. 

A jogszabály olyan rendelkezése, amelynek alapján valakit zálogjog illet meg, csupán a zálogszerződést pótolja, de önmagában nem alapítja meg a zálogjogot. A zálogjog alapításának általános szabályai (Ptk. 5:88. §) alapján ehhez az is szükséges, hogy a zálogjog megalapításának másik lépésére, a megfelelő nyilvántartásba való bejegyzésre, vagy a birtokátruházásra sor kerüljön. 

A törvényes zálogjog eseteinek többségében – a Ptk. által szabályozott esetek mindegyikében – a zálogtárgy a biztosított követelés alapjául szolgáló jogviszony tartalmából fakadóan a zálogjogosult birtokában van, és a szabályozás célja éppen az, hogy a hitelező a birtokában lévő zálogtárgyból kielégíthesse követelését. A Ptk. által kodifikált törvényes zálogjogok valamennyi esete kézizálogjog, amely az ezekre vonatkozó törvényi szabály alapján minden esetben azokra a vagyontárgyakra terjed ki, amelyek a zálogjogosult birtokában vannak. Ez a zálogjog akkor jön létre, amikor megvalósul a birtokátruházás a szolgáltatások igénybe vevője – aki a zálogjogviszonyban a zálogkötelezett lesz – és a szolgáltatást nyújtó zálogjogosult között. Ezekben az esetekben tehát megalapított dologi hatályú zálogjog áll fenn. 

A Ptk. 6:337. § (1) bekezdése értelmében az ingatlan bérbeadóját zálogjog illeti meg a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén lévő vagyontárgyain. A Ptk. szövegéből nem vonható le az a következtetés, hogy a bérbeadót megillető zálogjog akkor minősül megalapítottnak, ha a bérlőnek bérleti díjhátraléka keletkezik. A törvényes zálogjog létrejöttének tehát nem feltétele a hátralékos bértartozás, a bérlő késedelme. A zálogjogot a törvény rendelkezése abban az időpontban alapítja meg, amikor a vagyontárgyat a rendelkezésre jogosult bérlő a bérleménybe beviszi, mert a birtokátruházásra ebben az időpontban kerül sor.

A bérleti díjtartozás keletkezése nem a zálogjog megalapításának, hanem a kielégítési jog gyakorlásának a feltétele, ideértve a Ptk. 6:337. § (2) bekezdése szerinti jogok gyakorlását is. Lejárt követelés hiányában a zálogjog alapján kielégítési jog nem illeti meg a zálogjogosultat. 

Mindebből következően a Pécsi Ítélőtábla álláspontja szerint a kifogást előterjesztő hitelező zálogjoga a beavatkozó zálogjogát megelőzően került megalapításra. A bérbeadót megillető törvényes zálogjog így az adós felszámolásának kezdő időpontjában már fennállt és a hitelező kielégítési joga is megnyílt a Ptk. 5:126. § (1) bekezdése szerint a felszámolás kezdő időpontjában fennálló bérleti díj és költség tartozás erejéig. Ezért a felszámoló a törvényes zálogjoggal terhelt zálogtárgyak értékesítéséből befolyt vételárból köteles a bérbeadó mint zálogjogosult részére a Cstv. 49/D. § (1) bekezdése szerint kifizetést teljesíteni. 

Jogeset száma: BDT 2022. 4450. 

Észrevételek a jogesethez kapcsolódóan 

A bérbeadót megillető törvényes zálogjog a Ptk.-ban nevesített és szabályozott törvényes zálogjogoktól több szempontból eltér. Bár ez is ingó kézizálogjogként kerül megalapításra, a birtokátruházás sajátos módon valósul meg. A bérlemény területén lévő ingó vagyontárgyak ugyanis a bérlő birtokában maradnak. A Ptk. 5:3. § (2) bekezdés b) pontja alapján azonban a birtokátruházás akkor is megvalósul, ha az átruházó fél a dolgot albirtokosként továbbra is birtokában tartja. A Ptk. 5:3. § (4) bekezdése alapján pedig, ha a dolog harmadik személy birtokában van, a birtokátruházás a dolog kiadása iránti igénynek a birtokot szerző félre való átruházásával megvalósul, ha ebben a birtokos és a birtokot szerző fél megállapodnak. 

A Ptk. alapján tehát a birtokátruházásnak több módja is lehetséges, így a birtokátruházásra a bérbeadó javára abban az esetben is sor kerülhet, ha a bérlő a tulajdonában (és a birtokában) lévő vagyontárgyait a bérlemény területére beviszi. 

Ezzel kapcsolatban a Pécsi Ítélőtábla is kiemelte: önmagában abból a tényből, hogy a kifogást előterjesztő hitelező (a bérbeadó) a bérleményt harmadik személynek bérbe adta, nem következik, hogy a birtokot elveszítette, mivel a dolog feletti hatalma nem szűnt meg. 

A bérbeadót megillető törvényes zálogjog – mint ingó kézizálogjog – mindaddig fennáll, amíg a bérlő vagyontárgyai a bérlemény területén vannak. Mindaddig ugyanis nem kerülnek ki a bérbeadó birtokából (ld.: Fuglinszky Ádám – Tőkey Balázs: Szerződési jog. Különös rész. ELTE Eötvös Kiadó, Budapest, 2018. 411. oldal). 

A Ptk. 6:337. § (4) bekezdésében írt jogosultság, vagyis a zálogjoggal terhelt dolog visszaszállításának követelése, valójában birtokvédelmi eljárás igénybevételét jelenti (ld. Menyhárd Attila: A használati szerződések. In: Vékás Lajos – Gárdos Péter (szerk.): Kommentár a Polgári Törvénykönyvhöz. 2. kötet, Wolters Kluwer, Budapest, 2014. 1912. oldal). 

További sajátossága a bérbeadót megillető törvényes zálogjognak, hogy az – a Ptk. 5:142. § (1) bekezdésének c) pontjára is figyelemmel – a tárgyát képező dolgoknak a bérbeadó engedélye nélkül történő elszállítása, valamint visszaszállítása közötti időszakban mintegy „szünetel”, és csak akkor éled fel újból, amikor a zálogtárgyak a Ptk. 6:337. § (4) bekezdése alapján visszakerülnek a bérbeadó birtokába (ld. Fuglinszky-Tőkey: i.m. 411. oldal). 

Helyesen mutatott rá a Pécsi Ítélőtábla arra is, hogy a bérlőt terhelő bérleti díj fizetési kötelezettség nem a törvényes zálogjog megalapításának (létrejöttének), hanem az abból fakadó kielégítési jog gyakorlásának a feltétele. A bérbeadó ennek alapján törvényes zálogjogát csak akkor érvényesítheti, ha a bérlő az őt terhelő esedékes bérleti díj- vagy költségtartozását – valamint ezek járulékait – nem fizette meg. Nem gyakorolhatja azonban a törvényes zálogjogát, ha más jogcímen áll fenn követelése a bérlővel szemben (ld. Fuglinszky-Tőkey: i.m. 412. oldal). 

Szerző: Bodzási Balázs