A Kúriának abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy ha a tulajdonos azt követően ruházza át a jelzálogjoggal terhelt ingatlanát, hogy ellene mint zálogkötelezett ellen a végrehajtási eljárás megindult, akkor a zálogjogosult kielégítési jogát az új tulajdonossal szemben – a zálogtárgyból való kielégítés tűrése iránti – külön perben érvényesítheti-e, vagy az új tulajdonossal szemben a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) 39. § (1) bekezdése alapján jogutódlás megállapítását kérheti.
A Fővárosi Ítélőtábla egyik tanácsa úgy foglalt állást, hogy az ingatlan adásvétele folytán – szinguláris jogutódlással – az új tulajdonos csak az ingatlan tulajdonjoga tekintetében vált az adós jogutódjává. A Vht. 39. § (1) bekezdése szerinti jogutódlás megállapítására azért nincs mód, mert az adós a kielégítés alapjául szolgáló ingatlant értékesítette, így arról a fedezetelvonó szerződés szabályai alapján kell dönteni.
A Fővárosi Ítélőtábla másik tanácsának jogi álláspontja szerint a zálogjogosult igénye nem a zálogszerződésből, hanem a zálogtárgyból ered, így, ha a zálogkötelezett személyében változás következik be, akkor az új zálogkötelezettre önmagában az adásvételi szerződés alapján nem terjed ki a korábbi zálogkötelezettet a kielégítés tűrésére kötelező jogerős határozat hatálya. Az új tulajdonos csak az ingatlan tulajdonjoga tekintetében válik az adós jogutódjává, a végrehajtás alapjául szolgáló bírósági határozatban foglalt zálogkötelezettre vonatkozó kötelezettség tekintetében nincs jogutódlás.
Mindezekkel szemben a Fővárosi Ítélőtábla egy harmadik tanácsa arra a következtetésre jutott, hogy miután a jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel dologi hatályúvá vált, az ingatlan mindenkori tulajdonosa köteles tűrni, hogy a jogosult a zálogtárgyból követelését kielégítse. Az ingatlan átruházását követően a jogosult igénye már nem az eredeti, hanem az új tulajdonossal szemben érvényesíthető, ami jogutódlásnak felel meg. A korábbi zálogkötelezettel szemben indított perben meghozott jogerős ítélet hatálya ezért a jogutód új tulajdonosra is kiterjed.
A Kúria jogegységi tanácsa ezzel kapcsolatban megerősítette azt a korábban már kifejtett álláspontot, amely szerint a zálogjog tekintetében a dologi hatály azt jelenti, hogy mindenki, aki a zálogtárgyon a jelzálogjog bejegyzését követően szerzett jogot (akár tulajdonjogot is), köteles tűrni, hogy a zálogjogosult az ingatlanból kielégíthesse a követelését. Ennek okszerű következménye, hogy a zálogtárgy új tulajdonosával szemben a követelés zálogtárgyból való kielégítése érdekében nem kell új pert indítani, hanem a Vht. 39. § (1) bekezdése alkalmazásával jogutódlás megállapításának van helye.
A zálogjogosultnak tehát az ingatlant terhelő jelzálogjoga alapján nem kell új pert indítania a zálogtárgy új tulajdonosával szemben a követelés zálogtárgyból való kielégítése érdekében, hanem a Vht. 39. § (1) bekezdése szerint ez esetben a jogutódlás megállapításának van helye.
Szerző: Bodzási Balázs
Az engedményezéssel az engedményesre átszálló jogokról