A Bíróság 2025. február 27-én ítéletet hozott a C-674/23. sz. ügyben, amely az ingatlanközvetítői szolgáltatásokat érintő szlovén jogszabály uniós joggal való összeegyeztethetőségét vizsgálta. Az ügy alapját a szlovén alkotmánybíróság kérdései képezték, amelyben előzetes véleményt kért az Európai Unió Bíróságától, hogy értelmezze: összeegyeztethető-e az uniós belső piaci szolgáltatásokról szóló irányelvvel az ingatlanközvetítői díjak 4%-os maximálása.
A vitatott szlovén jogszabály szerint az ingatlan tulajdonjogának megszerzése vagy bérbeadása esetén az ingatlanközvetítői szolgáltatásokért felszámítható díj nem haladhatja meg a vételár, illetve a teljes bérleti díj 4%-át. E szabály megsértése esetén a közvetítői szerződés semmisnek tekintendő. Kivételt képeznek azok az esetek, ahol az ingatlan értéke 10 000 eurónál alacsonyabb, valamint bérleti szerződéseknél a díj nem haladhatja meg az egyhavi bérleti díjat, és legalább 150 eurót el kell érnie.
A szlovén alkotmánybíróság kétségei a szabályozás arányosságára és szükségességére irányultak, különösen a fogyasztók – így a fiatalok, diákok és idősek – védelmére és a lakáshoz való megfizethető hozzáférés biztosítására hivatkozva.
Az Európai Unió Bírósága ítéletében kimondta, hogy az ilyen díjkorlátozás önmagában nem ellentétes az uniós joggal, amennyiben három fő követelmény teljesül: nem tartalmaz hátrányos megkülönböztetést, közérdeken alapuló kényszerítő indok támasztja alá, valamint arányos a céljaival. A Bíróság megállapította, hogy a szabályozás nem diszkriminatív, mivel a korlátozás minden ingatlanközvetítőre azonos módon alkalmazandó, függetlenül azok székhelyétől.
A Bíróság szerint a díjak felső határának megállapítása alkalmas lehet a megfizethető lakhatáshoz való hozzáférés előmozdítására, és hozzájárulhat a fogyasztóvédelemhez is azáltal, hogy átláthatóbbá teszi az árakat és megelőzi a túlzott díjakat. A Bíróság , ahogyan korábban is számos alkalommal, ebben az ítéletben is kiemelte, hogy az uniós politikákban biztosítani kell a fogyasztóvédelem magas szintjét és a jelen ügy kapcsán a fogyasztóvédelem közérdeken alapuló kényszerítő indoknak minősül.
Ugyanakkor a végső döntést arról, hogy a szabályozás szükséges és arányos-e, a szlovén alkotmánybíróságnak kell meghoznia. Ennek során figyelembe kell vennie, hogy létezhettek-e kevésbé korlátozó eszközök a célok elérésére, illetve hogy a díjak fedezik-e a szolgáltatók költségeit és biztosítanak-e számukra ésszerű nyereséget.
Az EUB hangsúlyozta, hogy a jelen ügyre nem vonatkozik az otthon és magánélet tiszteletben tartásának alapvető emberi joga (az emberi jogok európai egyezménye és az Alapjogi Charta alapján), mivel az ingatlanközvetítés során egy jövőbeli, lehetséges otthonról van szó.
Szerző: Szalai Anikó
Forrás: C-674/23 AEON NEPREMIČNINE és társai, ECLI:EU:C:2025:113
Megjelent a Magyar Jog áprilisi tematikus száma