A felek között adásvételi szerződés jött létre megépítésre kerülő társasházi lakás tulajdonjogának az átruházására. Az eladó a társasházi ingatlanon fennálló tulajdonjogát a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartotta. A tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye az ingatlan-nyilvántartásban feljegyzésre került. Az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg az eladó letétbe helyezte az ellenjegyző ügyvédnél a bejegyzési engedélyt. A bejegyzési engedély benyújtását a teljes vételár megfizetéséhez kötötték. A vételár teljes kiegyenlítését követően benyújtott bejegyzési engedély alapján az ingatlanügyi hatóság a vevő (alperes) tulajdonjogát vétel jogcímén bejegyezte.
A felperes keresetében kérte az adásvételi szerződésnek a tulajdonjog-fenntartással történő eladásról és e tény ingatlan-nyilvántartási feljegyzésről szóló pontja érvénytelenségének megállapítását, az alperes tulajdonjoga törlését és ezzel egyidejűleg tulajdonjoga visszajegyzését, az alperes ennek tűrésére kötelezését. Állítása szerint az adásvételi szerződés ezen pontjában rögzített tulajdonjog-fenntartással történő eladás kikötése jogszabályba ütközés, valamint amiatt is érvénytelen, mert lehetetlen szolgáltatásra irányult.
A másodfokon eljárt Szegedi Ítélőtábla megállapítása szerint a perben nem volt vitatott, hogy a felek szándéka lakásingatlan tulajdonjogának átruházására irányult. A Ptk. 5:38. § (2) bekezdése szerint ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Az átruházással való tulajdonszerzéshez tehát két különálló ügylet: a kötelmi szerződés és a dologi jogi jogügylet egyaránt elengedhetetlen.
A kötelmi (elkötelező) szerződés az, amely a szerződő felek között jogokat és kötelezettségeket keletkeztet. A jogváltozás létesítésére irányuló kötelezettségvállalás azonban a tulajdonátruházáshoz nem elégséges, ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bekerülő jog érvényesen létrejöjjön, szükséges a dologi (rendelkező) ügylet, amely a bejegyzési engedély kiadása.
A perbeli esetben a kötelmi szerződés az adásvételi szerződés. Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére, és a dolog átvételére köteles. Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. A felek között az adásvételi szerződés a felek kölcsönös egybehangzó akaratnyilvánításával létrejött, amely tartalmazta az adásvételi szerződés valamennyi lényeges tartalmi elemét. A szerződés tárgyát annak 7. pontja egyértelműen meghatározta, körülírta, hogy a majdan megalakuló társasház mely lakására irányul a peres felek tulajdonátruházásra vonatkozó akarata. Megalapozottan hivatkozott tehát a felperes arra, hogy a tulajdonátruházásra vállalt kötelezettség nem eszmei tulajdoni hányadra vonatkozott.
Az ítélőtábla azonban kiemelte, hogy bár a szerződéskötés időpontjában a szerződés tárgya még nem létezett (a lakásépítés nem fejeződött be, társasházalapítás nem történt meg), ez azonban nem érinti a felperes szerződéses kötelezettségvállalásának érvényességét. Az érvénytelenségi oknak a szerződéskötés időpontjában kell fennállnia, ezért a szerződés a Ptk. 6:107. § (1) bekezdése alapján, mint lehetetlen szolgáltatásra irányuló, akkor semmis, ha a szolgáltatás teljesítése már a szerződés megkötésekor fennálló akadály miatt fogalmilag kizárt. Abban az esetben azonban, ha a szerződés megkötésétől a teljesítésig terjedő időtartam alatt a kötelezett a szolgáltatás szerződésszerű teljesítésének feltételeit megteremtheti, a szerződés érvényesen létrejön, mert nem irányul lehetetlen szolgáltatásra. Ettől eltérő kérdés – mutat rá az ítélőtábla –, hogy a megállapodás nem teljesítése szerződésszegést valósít meg. Az adásvételi szerződésben az eladó csak kötelezettséget vállal a tulajdon átruházására. Az adásvételi szerződés tárgya lehet ezért olyan társasházi lakás is, amely – a társasház alapítás előtt – jogilag még nem létezik, azonban az adásvételi szerződés teljesítéséig az eladó a tulajdonjogot megszerezheti és azt a vevőre átruházhatja.
Az ítélőtábla emellett más érvénytelenségi ok fennállását sem állapította meg. Mindezek alapján pedig az alperes tulajdonjogának törlésére nem volt lehetőség. A felperes fellebbezése eredménytelennek bizonyult, ezért az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 389. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
Jogeset száma: BDT 2021. 4300.
Szerző: Bodzási Balázs
MNB ajánlás a banki digitalizációról