• Menu
  • Skip to right header navigation
  • Skip to main content
  • Skip to secondary navigation
  • Ugrás az elsődleges oldalsávhoz
  • Ugrás a lábléchez

Before Header

  • EN

Magyar Jogász Egylet

  • Rólunk
    • A Magyar Jogász Egyletről
    • Az MJE szervezete
    • Tudományági szakreferenseink
    • Közzétételi kötelezettségek, dokumentumok
    • Együttműködő partnereink, támogatóink
    • Kapcsolat
  • Területi szervezetek
  • Jogélet
    • Publikációs szemle
    • Konferenciák
    • Egyleti hírlevelek
    • Jogalkalmazás
    • Jogalkotás
    • Pályázati hírek
    • Külföld
    • Interjúk
    • Deák Ferenc-díjasok
  • Szakosztályok, bizottságok
  • Média
    • Videók
    • Podcast
  • Tudástár, linkgyűjtemény
    • Tudástár
    • Linkgyűjtemény
  • Jogászegyleti Értekezések
  • Képzések
  • Keresés
  • EN
  • Rólunk
    • A Magyar Jogász Egyletről
    • Az MJE szervezete
    • Tudományági szakreferenseink
    • Közzétételi kötelezettségek, dokumentumok
    • Együttműködő partnereink, támogatóink
    • Kapcsolat
  • Területi szervezetek
  • Jogélet
    • Publikációk
    • Konferenciák
    • Egyleti hírlevelek
    • Jogalkalmazás
    • Jogalkotás
    • Pályázati hírek
    • Külföld
    • Interjúk
  • Szakosztályok, bizottságok
  • Média
    • Videók
    • Podcast
  • Tudástár, linkgyűjtemény
    • Tudástár
    • Linkgyűjtemény
  • Jogászegyleti Értekezések
  • Képzések

Építés alatt álló társasházi ingatlanra érvényesen köthető adásvételi szerződés

A Szegedi Ítélőtábla az ítéletében rámutatott arra, hogy adásvételi szerződés tárgya lehet olyan társasházi lakás is, amely a társasház alapítás előtt jogilag még nem létezik, azonban az adásvételi szerződés teljesítéséig az eladó a tulajdonjogot megszerezheti és azt a vevőre átruházhatja.

2021-04-08

adásvételi szerződés érvénytelenségi ok Jogalkalmazás lehetetlen szolgáltatás Magánjog társasházi ingatlan

A felek között adásvételi szerződés jött létre megépítésre kerülő társasházi lakás tulajdonjogának az átruházására. Az eladó a társasházi ingatlanon fennálló tulajdonjogát a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartotta. A tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye az ingatlan-nyilvántartásban feljegyzésre került. Az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg az eladó letétbe helyezte az ellenjegyző ügyvédnél a bejegyzési engedélyt. A bejegyzési engedély benyújtását a teljes vételár megfizetéséhez kötötték. A vételár teljes kiegyenlítését követően benyújtott bejegyzési engedély alapján az ingatlanügyi hatóság a vevő (alperes) tulajdonjogát vétel jogcímén bejegyezte.

A felperes keresetében kérte az adásvételi szerződésnek a tulajdonjog-fenntartással történő eladásról és e tény ingatlan-nyilvántartási feljegyzésről szóló pontja érvénytelenségének megállapítását, az alperes tulajdonjoga törlését és ezzel egyidejűleg tulajdonjoga visszajegyzését, az alperes ennek tűrésére kötelezését. Állítása szerint az adásvételi szerződés ezen pontjában rögzített tulajdonjog-fenntartással történő eladás kikötése jogszabályba ütközés, valamint amiatt is érvénytelen, mert lehetetlen szolgáltatásra irányult.

A másodfokon eljárt Szegedi Ítélőtábla megállapítása szerint a perben nem volt vitatott, hogy a felek szándéka lakásingatlan tulajdonjogának átruházására irányult. A Ptk. 5:38. § (2) bekezdése szerint ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Az átruházással való tulajdonszerzéshez tehát két különálló ügylet: a kötelmi szerződés és a dologi jogi jogügylet egyaránt elengedhetetlen.

A kötelmi (elkötelező) szerződés az, amely a szerződő felek között jogokat és kötelezettségeket keletkeztet. A jogváltozás létesítésére irányuló kötelezettségvállalás azonban a tulajdonátruházáshoz nem elégséges, ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bekerülő jog érvényesen létrejöjjön, szükséges a dologi (rendelkező) ügylet, amely a bejegyzési engedély kiadása.

A perbeli esetben a kötelmi szerződés az adásvételi szerződés. Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére, és a dolog átvételére köteles. Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. A felek között az adásvételi szerződés a felek kölcsönös egybehangzó akaratnyilvánításával létrejött, amely tartalmazta az adásvételi szerződés valamennyi lényeges tartalmi elemét. A szerződés tárgyát annak 7. pontja egyértelműen meghatározta, körülírta, hogy a majdan megalakuló társasház mely lakására irányul a peres felek tulajdonátruházásra vonatkozó akarata. Megalapozottan hivatkozott tehát a felperes arra, hogy a tulajdonátruházásra vállalt kötelezettség nem eszmei tulajdoni hányadra vonatkozott.

Az ítélőtábla azonban kiemelte, hogy bár a szerződéskötés időpontjában a szerződés tárgya még nem létezett (a lakásépítés nem fejeződött be, társasházalapítás nem történt meg), ez azonban nem érinti a felperes szerződéses kötelezettségvállalásának érvényességét. Az érvénytelenségi oknak a szerződéskötés időpontjában kell fennállnia, ezért a szerződés a Ptk. 6:107. § (1) bekezdése alapján, mint lehetetlen szolgáltatásra irányuló, akkor semmis, ha a szolgáltatás teljesítése már a szerződés megkötésekor fennálló akadály miatt fogalmilag kizárt. Abban az esetben azonban, ha a szerződés megkötésétől a teljesítésig terjedő időtartam alatt a kötelezett a szolgáltatás szerződésszerű teljesítésének feltételeit megteremtheti, a szerződés érvényesen létrejön, mert nem irányul lehetetlen szolgáltatásra. Ettől eltérő kérdés – mutat rá az ítélőtábla –, hogy a megállapodás nem teljesítése szerződésszegést valósít meg. Az adásvételi szerződésben az eladó csak kötelezettséget vállal a tulajdon átruházására. Az adásvételi szerződés tárgya lehet ezért olyan társasházi lakás is, amely – a társasház alapítás előtt – jogilag még nem létezik, azonban az adásvételi szerződés teljesítéséig az eladó a tulajdonjogot megszerezheti és azt a vevőre átruházhatja.

Az ítélőtábla emellett más érvénytelenségi ok fennállását sem állapította meg. Mindezek alapján pedig az alperes tulajdonjogának törlésére nem volt lehetőség. A felperes fellebbezése eredménytelennek bizonyult, ezért az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 389. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.

Jogeset száma: BDT 2021. 4300.

Szerző: Bodzási Balázs

További híreink

Az Alkotmánybíróság határozata alapján módosult a kuruzslás Btk.-beli tényállása

Bállal zárta a jogásznapot a Magyar Jogász Egylet Csongrád-Csanád Vármegyei Szervezete

A Kúria szerint a kisajátított ingatlanon földhasználati joggal rendelkező és kártalanításban részesülő személyt a bíróságnak értesítenie kell az érdekeltként való perbelépés lehetőségéről

A Kúria a hatósági eljárást megindító kérelem visszautasításának szabályait értelmezte ítéletében

Kártérítési igény környezetvédelmi normák megsértéséért? – válogatás az Európai Bíróság 2022 év végi ítéleteiből – Podcast

A kiadatás jogintézményénél különbség tehető a saját állampolgár és a más tagállamból jövő uniós polgár között

Módosultak a tényálláshoz kötöttség szabályai a harmadfokú büntetőeljárásban

Rövid időtartamú ingatlanbérlet Olaszországban: az Airbnb-nek is forrásadót kell fizetnie

2023. január 1-től módosultak a pótmagánvádas és a magánvádas eljárás szabályai

Előző bejegyzés « MNB ajánlás a banki digitalizációról
Következő bejegyzés SZÉCSÉNYI-NAGY KRISTÓF: Nagykommentár a fizetési meghagyásos eljárásról szóló törvényhez »

Footer

  • Rólunk
  • Területi szervezetek
  • Jogélet
  • Szakosztályok, bizottságok
  • Stúdióbeszélgetések, interjúk
  • Tudástár
  • Képzések
  • Kapcsolat

Magyar Jogász Egylet
1054 Budapest, Szemere utca 8.
mje@jogaszegylet.hu
+36 1 311 4013
+36 70 776 18 97

  • Facebook
  • Adatkezelési szabályzat

Magyar Jogász Egylet