• Menu
  • Skip to right header navigation
  • Skip to main content
  • Skip to secondary navigation
  • Ugrás az elsődleges oldalsávhoz
  • Ugrás a lábléchez

Before Header

  • EN

Magyar Jogász Egylet

  • Rólunk
    • A Magyar Jogász Egyletről
    • Az MJE szervezete
    • Tudományági szakreferenseink
    • Közzétételi kötelezettségek, dokumentumok
    • Együttműködő partnereink, támogatóink
    • Kapcsolat
  • Területi szervezetek
  • Jogélet
    • Publikációs szemle
    • Konferenciák
    • Egyleti hírlevelek
    • Jogalkalmazás
    • Jogalkotás
    • Pályázati hírek
    • Külföld
    • Interjúk
    • Deák Ferenc-díjasok
  • Szakosztályok, bizottságok
  • Média
    • Videók
    • Podcast
  • Tudástár, linkgyűjtemény
    • Tudástár
    • Linkgyűjtemény
  • Jogászegyleti Értekezések
    • 2022
    • 2023
  • Képzések
  • Keresés
  • EN
  • Rólunk
    • A Magyar Jogász Egyletről
    • Az MJE szervezete
    • Tudományági szakreferenseink
    • Közzétételi kötelezettségek, dokumentumok
    • Együttműködő partnereink, támogatóink
    • Kapcsolat
  • Területi szervezetek
  • Jogélet
    • Publikációk
    • Konferenciák
    • Egyleti hírlevelek
    • Jogalkalmazás
    • Jogalkotás
    • Pályázati hírek
    • Külföld
    • Interjúk
  • Szakosztályok, bizottságok
  • Média
    • Videók
    • Podcast
  • Tudástár, linkgyűjtemény
    • Tudástár
    • Linkgyűjtemény
  • Jogászegyleti Értekezések
    • 2022
    • 2023
  • Képzések

Az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményei

A Kúria ítéletében kimondta, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése nem írja felül a Ptk. 6:223. §-ának és a Ptk. 5:81. §-ának a rendelkezéseit. A Ptk. 6:222. §-ának, valamint 6:223. § (1) és (2) bekezdésének – az Alaptörvény 28. cikke szerinti – helyes értelmezése alapján az eladót bizonyos körülmények fennállása esetén nem terheli a közlési kötelezettség az elővásárlási jog jogosultja felé, ami jelentős anyagi és időbeli hátrányoktól mentesíti. Ha azonban az elővásárlásra jogosult – a jogvesztő 3 éves határidőn belül – a szerződéskötésről más módon tudomást szerez, az elővásárlási jogát teljesítőképessége igazolásával és az ajánlat teljes terjedelemben való elfogadásával, határidőn belül érvényesítheti.

2023-04-13

dologi hatályú elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményei Jogalkalmazás jogszabályon alapúló elővásárlási jog relatív hatálytalanság tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog

Az I. rendű alperes mint eladó és II. rendű alperes mint vevő 2019. január 22-én adásvételi szerződést kötöttek. Az adásvétel tárgya az eladó kizárólagos tulajdonában álló két, önálló társasházi albetétként nyilvántartott tároló ingatlan, valamint egy társasházi teremgarázs volt. A teremgarázs-albetét 158 tulajdonostárs osztatlan közös tulajdonában állt. Az adásvétel tárgya egyrészt az osztatlan közös tulajdon 48.300/7.000.000 tulajdoni hányada volt, másrészt pedig a két tároló. Az adásvételi szerződésben a felek a teremgarázs tulajdoni hányad vételárát 2.800.000 forintban, a két tároló vételárát 600.000-600.0000 forintban határozták meg.

Az adásvételi szerződés tárgyait magában foglaló társasház Szervezeti és Működési Szabályzata mellékletét képező Garázsszabályzat 3. pontja értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A 3.2. pont szerint a tulajdonostársak kötelesek írásban bejelenti a közös képviselőnek eladási szándékukat és a kapott vételi ajánlatot a garázsbejárat hirdetőtáblájára, valamint a földszinti hirdetőtáblára jól láthatóan kifüggeszteni.

Az I. rendű alperes mint eladó a II. rendű alperestől mint vevőtől kapott vételi ajánlatot a tulajdonostársakkal nem közölte sem írásban postai úton, sem a Garázsszabályzatban előírt módon. Az adásvételi szerződés alapján a tulajdonosváltozást és így a II. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A felperes mint elővásárlásra jogosult tulajdonostárs az adásvételi szerződés megkötéséről 2019. július 25-én az ingatlan-nyilvántartásból szerzett tudomást.

Az alperesek 2019. július 26-án az adásvételi szerződést felbontották, amit a földhivatal felé 2019. augusztus 22-én jelentettek be.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és a szerződés – azonos tartalommal – az I. rendű alperes eladó és a felperes vevő között jött létre. Kérte továbbá az illetékes földhivatal megkeresését az adásvétel tárgyát képező ingatlanok vonatkozásában a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése és a felperes tulajdonjoga – adásvétel jogcímen történő – bejegyzése iránt, a vételár megfizetésének igazolását követően.

Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az alperesek által 2019. január 22-én kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés az I. rendű alperes eladó és a felperes vevő között jött létre. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 4.000.000 forint vételárat. Megkereste a földhivatalt – a vételár megfizetésének igazolását követően – a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése és a felperes tulajdonjoga adásvétel jogcímen történő bejegyzése iránt.

Az elsőfokú bíróság ítéletét azzal indokolta, hogy a Ptk. alapvetően diszpozitív szabályai lehetővé tették, hogy a tulajdonostársak a Garázsszabályzatban többletkötelezettséget vállaljanak. E kötelezettség teljesítése alól az I. rendű alperest a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése nem mentesítette, mivel az a száz feletti tulajdonostárs egyenkénti értesítésével szemben aránytalan adminisztratív terhet nem jelentett.

Az adásvételi szerződés felbontását az elsőfokú bíróság a felperessel szemben hatálytalannak tekintette.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította. Ítélete indokolásában kifejtette, hogy az adásvételi szerződéssel teremgarázs és tárolók tulajdonjoga került átruházásra, amelyek nem alkotnak dologösszességet, így a tárolók kapcsán az elővásárlási jog nem állt fenn. A keresetet ebben a vonatkozásban erre tekintettel utasította el.

A közös tulajdonban álló és így a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerinti elővásárlási joggal érintett teremgarázs tulajdoni hányad tekintetében arra az álláspontra helyezkedett, hogy a Garázsszabályzatot – a társasház alapító okiratától eltérően – jogszabály nem minősíti szerződéssé, amely így nem is minősül szerződésnek. A Garázsszabályzat nem keletkeztet jogokat és kötelezettségeket sem a felperes és az I. rendű alperes, sem pedig bármely más tulajdonostársak között. Szerződés hiányában nincs eltérés a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében szabályozott jogoktól és kötelezettségektől.

A másodfokú bíróság erre tekintettel vizsgálta, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében foglaltak alapján fennállt-e a felperes elővásárlási jogának a sérelme, illetve a Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján az alperesek által kötött szerződés felperessel szembeni hatálytalansága.

A másodfokú bíróság álláspontja szerint az I. rendű alperest a II. rendű alperestől kapott vételi ajánlat tulajdonostársakkal – így a felperessel – való közlésének kötelezettsége nem terhelte, a tulajdonostársak nagy száma és az értesítésükkel járó aránytalan adminisztratív teher miatt. Közlési kötelezettség hiányában pedig az adásvételi szerződés Ptk. 6:223. § (1) bekezdése szerinti hatálytalanságát eredményező kötelezettségszegés nem történt, így a kereset alaptalan. A másodfokú bíróság szerint tehát a közlési kötelezettség hiánya kizárja az elővásárlási jog megsértését és így annak gyakorlását is.

A Kúria a felperes felülvizsgálati kérelmét alaposnak találta. A dologösszesség fennállásával kapcsolatban a Kúria a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. pontjára utalt és azt emelte ki, hogy a dologösszesség fennállása, illetve annak hiánya hivatalból nem észlelhető.

A Kúria kiemelte továbbá, hogy a Garázsszabályzat alkalmazása nem volt kötelező, így helytállóan vizsgálta a másodfokú bíróság, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján az I. rendű alperes mentesülhetett-e a közlési kötelezettség alól.

A Kúria utalt korábbi döntésére is, amely szerint a tulajdonosok nagy száma a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján olyan oknak minősülhet, amely felmentést adhat az eladó számára a vételi ajánlat közlésének a kötelezettsége alól (BH 2021. 104.)

Adott esetben a tulajdonosok nagy száma (158 tulajdonostárs), a tulajdonosok részben külföldi volta, erre tekintettel a közlési költségek vételárral összevethető összege és a nyilvánvalóan tetemes késedelem folytán az I. rendű alperest a II. rendű alperestől kapott vételi ajánlatnak a tulajdonostársak, így a felperes részére való megküldése nem terhelte.

A Kúria azonban kiemelte, hogy a mentesülés nem jelenti azt, hogy kizárt az ajánlat közlésének lehetősége. Az eladó elkerülheti a későbbi jogvitát azzal, hogy az általa ismert vagy felkutatható elővásárlásra jogosultaknak a kapott ajánlatot megküldi. Az értesített jogosultak a Ptk. 6:223. § (1) bekezdésében megszabott 30 napos határidő elteltével a létrejött adásvételi szerződés hatálytalanságának a megállapítását – elővásárlási joguk megsértésére hivatkozással – eredményesen nem kérhetik.

A Garázsszabályzat (még ha nem is minősül szerződésnek), vagy a felek közötti egyéb megállapodások betartása tehát az eredeti vevő és az eladó érdekét is szolgálja. Mindezzel elkerülhető ugyanis, hogy az elővásárlásra jogosultak jóval később – de a 3 éves jogvesztő határidőn belül – még megalapozottan léphessenek fel az eredeti vevővel szemben.

A Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján az adásvételi szerződés elővásárlásra jogosulttal szembeni hatálytalanságát a tulajdonos (eladó) elővásárlási jogból eredő kötelezettségének a megsértése, nem pedig kizárólag a közlési kötelezettségének a megszegése eredményezi. Ilyen kötelezettséget nevesít a Ptk. 6:222. § (4) bekezdése, amely szerint ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre.

Téves tehát a másodfokú ítéletben megjelenő azon következtetés, amely az eladó számára kizárólag a közlési kötelezettség alóli mentesülés lehetőségét biztosító jogszabályi rendelkezésnek ad olyan értelmezést, amely kizárja a Ptk. 6:223. §-ának az alkalmazását és ezzel a tulajdonostársnak a Ptk. 5:81. § (1) bekezdésén alapuló elővásárlási joga gyakorlásának a megszűnését eredményezi.

A Ptk. 6:222. §-ának, valamint 6:223. § (1) és (2) bekezdésének – az Alaptörvény 28. cikke szerinti – helyes értelmezése alapján az eladót bizonyos körülmények fennállása esetén nem terheli a közlési kötelezettség, ami jelentős anyagi és időbeli hátrányoktól mentesíti. Ha azonban az elővásárlásra jogosult – a jogvesztő 3 éves határidőn belül – a szerződéskötésről más módon tudomást szerez, az elővásárlási jogát teljesítőképessége igazolásával és az ajánlat teljes terjedelemben való elfogadásával, határidőn belül érvényesítheti. Alapvetően téves tehát a másodfokú bíróság azon álláspontja, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése felülírja a Ptk. 6:223. §-ának és a Ptk. 5:81. §-ának rendelkezéseit.

A Kúria végül arra is kitért, hogy érvénytelen szerződés alapján nincs helye az elővásárlási jog gyakorlásának. Az alperesek azonban megtámadási jogukat a jogszabályi határidőn belül nem gyakorolták, hanem a szerződést felbontották. Az alperesek a szerződésüket addig bonthatták volna fel a felperesre is kiterjedő hatállyal, azaz a joggyakorlását megakadályozó módon, amíg a felperes tudomást nem szerzett az ügyletről. Mivel ez nem történt meg, így az alpereseknek nem volt lehetőségük arra, hogy utóbb ilyen módon akadályozzák meg az elővásárlási jog gyakorlását.

A jogeset száma: Kúria Pfv.V.20.393/2021/11. (BH 2022. 207.)

Szerző: Bodzási Balázs

További híreink

Tisztességtelen-e az a szerződési feltétel, amely kisebb törlesztő részlet elmaradása esetén a teljes nagyértékű hitelszerződés felmondását lehetővé teszi? – Podcast

A kábítószer külföldről történő megrendelése esetén a bűncselekmény elkövetési magatartásainak, kísérleti és befejezetti stádiumának értelmezése

Adalékok a kihívóan közösségellenes magatartás értelmezéséhez a garázdaság bűncselekményi tényállásában

Sárközy Tamás Sportjogi Konferencia

A Kúria a közigazgatási tevékenység jogsértő következményének elhárítására kötelezés jogintézményét elemezte végzésében

Magyar Jogász Egylet

A Magyar Jogász Egylet Győr-Moson-Sopron Megyei Szervezete

„Hogyan lesz egy családi fotóból gyermekpornográfia?” – Jogásznap a Kecskeméti Törvényszéken

Baranya Vármegyei Jogásznap

A megismételt hatósági eljárásra adott iránymutatás terjedelmét értelmezte a Kúria ítéletében

Előző bejegyzés « 10 ÉVES A POLGÁRI TÖRVÉNYKÖNYV
Következő bejegyzés Szóbeli végrendelet érvénytelensége »

Footer

  • Rólunk
  • Területi szervezetek
  • Jogélet
  • Szakosztályok, bizottságok
  • Stúdióbeszélgetések, interjúk
  • Tudástár
  • Képzések
  • Kapcsolat

Magyar Jogász Egylet
1054 Budapest, Szemere utca 8.
mje@jogaszegylet.hu
+36 1 311 4013
+36 70 776 18 97

  • Facebook
  • Adatkezelési szabályzat

Magyar Jogász Egylet