A peres felek az általuk kötött ingatlan-adásvételi előszerződésben az ingatlan vételárát bruttó 27 millió forintban határozták meg. Az előszerződés szerint a végleges adásvételi szerződés megkötésének határideje 5 naptári nap volt. Kikötöttek 580.000 forint foglalót, amit az alperes (vevő) elveszít, ha a megadott 5 napos határidőn belül nem köti meg a végleges szerződést, azzal, hogy ez nem mentesíti a szerződésszegés következményei alól. Az előszerződés szerint, amennyiben az alperes az előszerződés aláírásától számított 7 naptári napon belül nem írja alá a végleges adásvételi szerződést, úgy az ingatlan bruttó vételára 50%-ának megfelelő összegű meghiúsulási kötbért köteles megfizetni a felperes eladó részére. A felek a végleges adásvételi szerződést nem kötötték meg, a felperes az ingatlant utóbb harmadik személynek értékesítette.
A felperes keresetében az alperes kötelezését kérte 13.500.000 forint meghiúsulási kötbér és késedelmi kamat megfizetésére. Az alperes viszontkeresetében elsődlegesen kérte kötelezni a felperest az adásvételi előszerződés érvénytelensége jogkövetkezményeként – az eredeti állapot helyreállításaként – az 580.000 forint foglaló visszafizetésére, másodlagosan a foglaló kétszeresének a megfizetésére.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 580.000 forintot, valamint a kifizetésig járó késedelmi kamatot. Indokolása szerint hivatalból állapította meg a túlzott mértékű – a vételár fele összegét kitevő – kötbérre vonatkozó tisztességtelen szerződési feltétel semmisségét.
Az elsőfokú bíróság kiemelte: a szerződéskötés elmaradása esetére a vételár felével megegyező összegű kötbér kikötése az általános társadalmi megítélés szerint tisztességtelen, elfogadhatatlan magatartás. Az előszerződésben az egyik szerződő fél mozgásterét megbénító szankciórendszer a szerződő felek előszerződésből fakadó jogainak és kötelezettségeinek gyakorlását és érvényesítését korlátozta, súlyos mértékben sértve a jóhiszeműség és tisztességesség követelményét. A jogügylet, annak jellegadó – a fogyasztó jogait súlyosan csorbító – tisztességtelen szankciórendszere okán társadalmilag elítélendő, az általános társadalmi megítélés szerint egyértelműen tisztességtelen, erkölcsileg elfogadhatatlan. Erre tekintettel az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az adásvételi előszerződés jóerkölcsbe ütközik, semmis.
A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem alapján eljáró Kúria megállapította, hogy az első- és másodfokú bíróságok a kötbér tisztességtelen mértéke miatt az előszerződés részleges, kikötésre korlátozott semmisségét állapították meg, az egész előszerződés semmisségét annak nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző voltára alapították.
A Kúria rámutatott, hogy a Ptk. 6:96. §-a szubszidiárius, kisegítő törvényi tényállás, amely nem alkalmazható olyan tényállás esetén, amely a Ptk.-ban nevesített más érvénytelenségi ok tényállását valósíthatja meg. A perben eljárt bíróságok azonban az előszerződés jóerkölcsbe ütközés miatti érvénytelenségét nem önmagában olyan körülmények alapján állapították meg, amelyek a tisztességtelen kikötés miatti részleges érvénytelenség alapjául szolgálnak.
A Kúria számára az előszerződés érvénytelensége kapcsán a megválaszolandó kérdés az volt, hogy okozhatja-e az előszerződés egészének érvénytelenségét az előszerződésnek a fogyasztó jogait súlyosan csorbító szankciórendszere.
A Ptk. 6:96. §-a alapján a szerződésnek nyilvánvalóan jóerkölcsbe kell ütköznie ahhoz, hogy semmissége megállapítható legyen. A nyilvánvaló jelleg akkor teljesül, ha a szerződés tartalma, célja egyértelműen és minden kétséget kizáróan ellentétes a társadalmi közfelfogással. A jóerkölcs – polgári jogi értelemben – a társadalom általános értékítéletét, a magánautonómiának, a szerződéses szabadságnak a társadalmi közmegegyezés által meghatározott korlátait, az általánosan elvárható magatartás zsinórmértékét fejezi ki. A jóerkölcsbe ütközés nyitott törvényi tényállás, a részletező normákkal ellentétben nem meghatározott magatartásokat tilt vagy tesz kötelezővé, hanem az absztrakció magas szintjén megfogalmazott, a magánjogi szabadság morális határát kijelölő generálklauzula.
Az Alkotmánybíróság értelmezésében a jóerkölcsbe ütközés tilalma a morális elvárhatóságot emeli jogi követelmény szintjére, a jog által nem nevesített magatartásokra vonatkozó erkölcsi követelmény, a szerződéses szabadsággal való visszaélés tilalma (801/B/2002. AB határozat).
A Kúria azt is kiemelte, hogy az 1959-es Ptk. 200. § (2) bekezdés második mondata alkalmazásában az egységes jogértelmezés és jogalkalmazás érdekében megfogalmazott jogalkalmazási elvek a Ptk. 6:96. § változatlan szabályainak az alkalmazásakor is irányadóak.
A Kúria ennek alapján fenntartotta azt a korábbi gyakorlatát, amely szerint semmis az a szerződés, amelyet jogszabály ugyan nem tilt, de az azzal elérni kívánt cél, a vállalt kötelezettség jellege vagy azért ellenszolgáltatás felajánlása, illetve a szerződés tárgya az általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nyilvánvalóan sérti, ezért azt az általános társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek minősíti.
A Kúria a perbeli előszerződés kapcsán rámutatott, hogy a végleges szerződés megkötésére meghatározott, a szerződési gyakorlatban példátlanul rövid határidő mellett az előszerződés megkötésének nem volt más racionális indoka, valós célja, mint a lehetőség megteremtése a benne kikötött szankciók alkalmazására és ellenszolgáltatás nélkül szolgáltatás követelésére. Az előszerződés minden ellentételezés nélkül, egyoldalúan, kizárólag a fogyasztó vevőre terhelt kirívóan súlyos szankciókat. A végleges szerződés megkötésének az előszerződésben megszabott 5 naptári napos határideje lényegében a szerződéskötés megtagadása alanyai jogának az érvényesülését is kizárja.
A Kúria végül arra is felhívta a figyelmet, hogy az egyaránt kárátalány jellegű, azonos funkciójú foglaló és kötbér szankció együttes alkalmazása és érvényesítése kizárt, a kötbér összege a foglaló összegével csökken.
A Kúria mindezek alapján úgy foglalt állást, hogy az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperesnek a fogyasztó alperessel kötött adásvételi előszerződése a szerződéskötéskor fennálló semmisségi okban szenvedett, mivel az előszerződést a jóerkölcs nyilvánvaló sérelmével kötötték meg. Az előszerződés teljes érvénytelensége (semmissége) miatt pedig a részleges érvénytelenség kérdése nem merült fel.
Jogeset száma: BH 2021. 171.
Szerző: Bodzási Balázs
A kényszertörlési eljárás új szabályai