A perbeli ingatlan az örökhagyó kizárólagos tulajdonába tartozott, melyet ő is hasznosított bérbeadás útján. Az ingatlan egy részét (77 nm²) egy magánvállalkozó bérli, aki abban húsboltot üzemeltet. Az ingatlan másik, az előzőnél nagyobb (280 nm²) részét az R.M. Kft. bérli, tízéves határozott időre üzlet céljára. A két üzletrész alatti pincét (218 nm²) egy másik cég (A. Kft.) használja, amelynek az örökhagyó házastársa az üzletvezetője.
A végrendelet szerint az örökhagyó az egyik gyermekére hagyta az ingatlanban a magánszemély, valamint az A. Kft. által bérelt részt azzal, hogy azon az A. Kft.-nek, valamint házastársának 15 évig bérleti joga van. A végrendelet a bérleti díj legmagasabb összegét is meghatározta (50 Ft/nm²). Az örökhagyó ezen kívül másik gyermekére hagyta az ingatlannak az R.M. Kft. által bérlet és használt részét. A másik gyermek kiskorúságára tekintettel a végrendelet alapján az örökhagyó házastársa mint gyám haszonélvezeti jogot szerzett a gyermek által örökölt vagyontárgyak felett a gyermek húszéves koráig, illetve amennyiben egyetemen vagy főiskolán nappali tagozaton tanul, annak befejezéséig, azzal, hogy ebből a gyermek tanulási, életviteli költségei fedezhetőek.
A közjegyző előtt lefolytatott hagyatéki eljárás során az örökösök a végrendeletet érvényesnek ismerték el. A hagyatéki tárgyaláson a hagyaték átadását az ingatlan vonatkozásában úgy kérték, hogy abból 52/100 részt az egyik gyermek, míg 48/100 részt a kiskorú másik gyermek örököljön. A közjegyző a hagyatékot ennek megfelelően adta át, majd az ingatlannal kapcsolatos jogokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
A tulajdonostársak között utóbb vita alakult ki a közös tulajdonban álló ingatlanból befolyó bérleti díjak megosztása kapcsán. A kiskorú gyermek tulajdonában álló ingatlanrészt bérlő R.M. Kft. 889.000 Ft bruttó bérleti díjat, míg az idősebb gyermek tulajdonában álló ingatlanrészt bérlő magánvállalkozó bruttó 166.000 Ft bérleti díjat fizetett havonta.
Utóbb az idősebb gyermek nyújtott be kereset, melyben az általa állított használati díjkülönbözet megfizetésére kérte kötelezni testvérét (I. r. alperes), valamint édesanyját, az örökhagyó volt házastársát (II. r. alperes). Keresetében előadta, hogy a bérleti díjak felosztása nem felel meg a tulajdoni arányoknak. Álláspontja szerint az örökhagyó végrendeletben tett különböző meghagyásai nem kötelezőek, az azoktól való eltérés indokolt.
A Kúria elsőként abban a kérdésben foglalt állást, hogy a végrendeletben nevesített ingatlanra vonatkozóan létrejött-e a felek között használati megállapodás vagy sem. Ezzel kapcsolatban tényként megállapítható, hogy a felek között volt kialakított osztott használat. A felek a perbeli ingatlan vonatkozásában egymás között kialakítottak egy olyan használati rendet, amely megfelelt a végrendeletnek. A használati rend kialakítása tehát a felek közötti konszenzuson alapult, amelyet a hagyatéki eljárásban a közjegyző által felvett jegyzőkönyv is rögzített. A feleknek a tulajdoni arányukra a hagyatéki eljárásban létrejött megállapodása nem érintette az egyébként már korábban a végrendelet alapján, az örökhagyó által kifejezésre juttatott célokra figyelemmel kialakított használati rendet.
A Kúria arra is felhívta a figyelmet, hogy a Ptk. 5:74. §-a (a tulajdonostársak jogai a birtoklásra és használatra), valamint a Ptk. 5:75. §-a (a közös tulajdon hasznainak szedése, költségviselés és veszélyviselés) a közös tulajdon általános szabályai, amelyek az osztatlan tulajdon és használat esetére vonatkoznak. Ezek az általános szabályok azonban a kizárólagos (megállapodáson alapuló) használati jogosultságok mellett nem vagy csak korlátozottan érvényesülnek.
A perbeli esetben a használat megosztott volt, így a Ptk. 5:80. §-a irányadó, amely szerint saját tulajdoni hányadával a tulajdonostárs jogosult rendelkezni. A kizárólagos használatban álló részre tehát a tulajdonostársak mindegyike maga élhet a tulajdonjogából eredő részjogosítványokkal. Ebből következően minden tulajdonostárs a saját kizárólagos használatába került ingatlanrészt használja, hasznosítja és szedi a hasznait. Ezek a tulajdonosi részjogosítványok azonban nem választhatók el egymástól.
A kereset ezzel szemben – mutatott rá a Kúria – arra irányult, hogy a tulajdonosi részjogosítványok közül kizárólag a hasznok szedésének a jogát vonja a bíróság a közös tulajdonra vonatkozó általános szabályok hatálya alá, míg a használati rend változatlanul osztott maradna. Erre azonban nincsen mód, a bíróság ugyanis nem bonthatja meg a tulajdonosi részjogosítványok egységét. A bíróságnak nincs lehetősége osztott használati rend mellett az egész ingatlan hasznainak az általános szabályok szerinti felosztására. Erre csak a felek ilyen tartalmú egyhangú megállapodása lenne alkalmas.
Jogeset száma: BH 2021. 79.
Szerző: Bodzási Balázs
Az együttes aláírási jog átruházása és a meghatalmazás elhatárolása hitelintézetek esetén