A tényállás alapján a felperes tulajdonában álló perbeli 1. számú ingatlan szomszédos az alperes tulajdonában álló perbeli 2. számú ingatlannal, amelyen az Sz. csárda (a továbbiakban: csárda) működik. A csárdát egy korábbi termelőszövetkezet építtette, a csárda bejárata előtt parkolót alakítottak ki, annak megközelítését betonozott út biztosította. A termelőszövetkezet az 1992. október 16-án megtartott vagyonmegosztó közgyűlésen meghozott határozatával a termelőszövetkezetből kiváló, az alperes jogelődjei tulajdonába adta szövetkezeti üzletrészük fejében a 2. számú ingatlant. A vagyonmegosztó közgyűlés jegyzőkönyve tartalmazta azt is, hogy az alperes jogelődjei megszerezték a 2. számú ingatlanhoz tartozó parkoló területét is. Ezt a területet néhány évvel később felújították, aszfaltozták, arra parkolósávokat festettek, biztosították kivilágítását, karbantartásáról, takarításáról gondoskodtak, az ezzel együtt járó költségeket viselték. A 2. számú ingatlant az alperes 2012. május 7-én vásárolta meg jogelődjeitől, akik egyébként alapítói az alperesnek.
Korábban a termelőszövetkezet tulajdonában állt ingatlant 2001. november 20-án az SZ. Kft. vásárolta meg. Ebből az ingatlanból 2004-ben megosztás folytán kialakították a …/125, a …/126, a …/127 helyrajzi számú ingatlanokat. A …/126 helyrajzi számú ingatlan magába foglalta a csárda dolgozói és vendégei által használt parkolót és az odavezető utat.
A felperes az SZ. Kft.-től 2005. december 6-án megvásárolt a …/126 helyrajzi számú ingatlanból 940 m2-t, ez a terület foglalta magába a parkolót és a betonutat. A felperes a 940 m2 területet a …/124 helyrajzi számú ingatlan területéhez kívánta csatolni. A …/124 helyrajzi számú ingatlant megosztották, ennek keretében kialakították az 1. számú ingatlant, ennek területébe beolvadt a …/126 helyrajzi számú ingatlan területéből 894 m2. Az 1. számú ingatlannak része a csárda parkolója és az odavezető aszfaltozott út.
Az SZ. Kft. 2006. június 8-án kelt levelével felhívta az alperes jogelődjeit, hogy az 1. számú ingatlant ne használják, a parkolással megvalósult jogellenes állapotot szüntessék meg. Ezen írásbeli felszólítást megelőzően a csárda dolgozói és vendégei használták a parkoló területét és az odavezető betonozott utat. Az SZ. Kft. 2006. július 20-án megbízta a felperest a …/126 helyrajzi számú ingatlanon kerítésalap építési munkálatainak elvégzésével, a munkák miatt az alperes egyik jogelődje birtokvédelmet kért, amelyet a bíróság mint másodfokú bíróság ítéletével jogerősen elutasított. A bíróság megállapította, hogy a felek a csárda parkolóját közösen használják. Az alperes az 1. és a 2. számú ingatlan határánál 2015 júniusában járdát épített a parkolót határoló szegélykőhöz csatlakozva a csárda teraszáig. A felperes birtokháborítás megszüntetése iránt kérelmet nyújtott be a jegyzőhöz, aki a kérelmet elutasította.
A felperes keresetében a jegyző határozatának megváltoztatását kérte akként, hogy a bíróság kötelezze az alperest az ingatlana határán átnyúló járda elbontására és az eredeti állapotot helyreállítására.
Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult, továbbá viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte annak megállapítását, hogy ő, illetve jogelődei elbirtokolták a 2. számú ingatlan javára az 1. számú ingatlan 581 m2 területére a parkolási, valamint gépkocsival való és gyalogos átjárási szolgalmat.
Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárás eredményeként meghozott ítéletében megállapította, hogy az alperes – jogelődjei által – elbirtokolta az 1. számú ingatlan 581 m2 területrészére a parkolási, valamint gépkocsival és gyalogosan az átjárási szolgalmat.
A felperes fellebbezését elbíráló másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A Kúria a jogvita eldöntése során a telki szolgalom korlátolt dologi jogi jellegéből indult ki. A telki szolgalom olyan korlátolt dologi jog, amelynek értelmében valamely ingatlan (uralkodó telek) mindenkori birtokosa más ingatlanát (szolgáló telek) meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.
A Kúria indokolásában kiemelte, hogy az 1959-es Ptk. 166. § (2) bekezdése csupán példálózó felsorolást tartalmaz a szolgalom tartalmára vonatkozóan, így nevezetesen telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös, más hasonló célra lehet alapítani.
A telki szolgalom létrejöttének három esetét különböztethetjük meg: telki szolgalom létrejöhet törvény rendelkezésénél fogva, elbirtoklással és szerződéssel is. A szolgalom szerződéssel történő létesítésével kapcsolatban a Kúria megjegyezte, hogy a felek rendelkezési szabadsága kiterjed a szolgalom tartalmának meghatározására is, és a szerződési szabadság korlátját jelentené a kimerítő felsorolás a példálózó felsorolással szemben.
A Kúria indokolásában a telki szolgalmi jog abszolút jellegét is hangsúlyozta. A szolgalom jogosultja jogának megsértése, illetve a joga gyakorlásának akadályoztatása esetén birtokvédelmi igénnyel léphet fel az őt zavaró személlyel, még a szolgáló telek tulajdonosával szemben is, függetlenül attól, hogy a szolgalmi jogot akár elbirtoklással, akár más módon szerezte meg. A telki szolgalom abszolút jellege, a szolgalom gyakorlása azonban nem zárja ki annak lehetőségét, hogy a szolgáló telek birtokosa a szolgalommal egyező célra maga is használja az ingatlant.
Végül a Kúria kifejtette azt is, hogy az elbirtoklás szempontjából nincs jelentősége az elbirtokló személy jó-, vagy rosszhiszeműségének.
A jogeset száma: BH 2023. 241. (Kúria Pfv.I.20.761/2022/5.)
Részletesebben lásd: https://szakcikkadatbazis.hu/doc/2159093
Szerző: dr. Nagy Álmos Lukács
közjegyzőhelyettes,
magánjogi szakreferens, Magyar Jogász Egylet
A Kúria a hatósági eljárás szünetelésének feltételeit vizsgálta ítéletében