Az I. rendű alperes mint eladó és II. rendű alperes mint vevő 2019. január 22-én adásvételi szerződést kötöttek. Az adásvétel tárgya az eladó kizárólagos tulajdonában álló két, önálló társasházi albetétként nyilvántartott tároló ingatlan, valamint egy társasházi teremgarázs volt. A teremgarázs-albetét 158 tulajdonostárs osztatlan közös tulajdonában állt. Az adásvétel tárgya egyrészt az osztatlan közös tulajdon 48.300/7.000.000 tulajdoni hányada volt, másrészt pedig a két tároló. Az adásvételi szerződésben a felek a teremgarázs tulajdoni hányad vételárát 2.800.000 forintban, a két tároló vételárát 600.000-600.0000 forintban határozták meg.
Az adásvételi szerződés tárgyait magában foglaló társasház Szervezeti és Működési Szabályzata mellékletét képező Garázsszabályzat 3. pontja értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A 3.2. pont szerint a tulajdonostársak kötelesek írásban bejelenti a közös képviselőnek eladási szándékukat és a kapott vételi ajánlatot a garázsbejárat hirdetőtáblájára, valamint a földszinti hirdetőtáblára jól láthatóan kifüggeszteni.
Az I. rendű alperes mint eladó a II. rendű alperestől mint vevőtől kapott vételi ajánlatot a tulajdonostársakkal nem közölte sem írásban postai úton, sem a Garázsszabályzatban előírt módon. Az adásvételi szerződés alapján a tulajdonosváltozást és így a II. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A felperes mint elővásárlásra jogosult tulajdonostárs az adásvételi szerződés megkötéséről 2019. július 25-én az ingatlan-nyilvántartásból szerzett tudomást.
Az alperesek 2019. július 26-án az adásvételi szerződést felbontották, amit a földhivatal felé 2019. augusztus 22-én jelentettek be.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és a szerződés – azonos tartalommal – az I. rendű alperes eladó és a felperes vevő között jött létre. Kérte továbbá az illetékes földhivatal megkeresését az adásvétel tárgyát képező ingatlanok vonatkozásában a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése és a felperes tulajdonjoga – adásvétel jogcímen történő – bejegyzése iránt, a vételár megfizetésének igazolását követően.
Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az alperesek által 2019. január 22-én kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés az I. rendű alperes eladó és a felperes vevő között jött létre. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 4.000.000 forint vételárat. Megkereste a földhivatalt – a vételár megfizetésének igazolását követően – a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése és a felperes tulajdonjoga adásvétel jogcímen történő bejegyzése iránt.
Az elsőfokú bíróság ítéletét azzal indokolta, hogy a Ptk. alapvetően diszpozitív szabályai lehetővé tették, hogy a tulajdonostársak a Garázsszabályzatban többletkötelezettséget vállaljanak. E kötelezettség teljesítése alól az I. rendű alperest a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése nem mentesítette, mivel az a száz feletti tulajdonostárs egyenkénti értesítésével szemben aránytalan adminisztratív terhet nem jelentett.
Az adásvételi szerződés felbontását az elsőfokú bíróság a felperessel szemben hatálytalannak tekintette.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította. Ítélete indokolásában kifejtette, hogy az adásvételi szerződéssel teremgarázs és tárolók tulajdonjoga került átruházásra, amelyek nem alkotnak dologösszességet, így a tárolók kapcsán az elővásárlási jog nem állt fenn. A keresetet ebben a vonatkozásban erre tekintettel utasította el.
A közös tulajdonban álló és így a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerinti elővásárlási joggal érintett teremgarázs tulajdoni hányad tekintetében arra az álláspontra helyezkedett, hogy a Garázsszabályzatot – a társasház alapító okiratától eltérően – jogszabály nem minősíti szerződéssé, amely így nem is minősül szerződésnek. A Garázsszabályzat nem keletkeztet jogokat és kötelezettségeket sem a felperes és az I. rendű alperes, sem pedig bármely más tulajdonostársak között. Szerződés hiányában nincs eltérés a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében szabályozott jogoktól és kötelezettségektől.
A másodfokú bíróság erre tekintettel vizsgálta, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében foglaltak alapján fennállt-e a felperes elővásárlási jogának a sérelme, illetve a Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján az alperesek által kötött szerződés felperessel szembeni hatálytalansága.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint az I. rendű alperest a II. rendű alperestől kapott vételi ajánlat tulajdonostársakkal – így a felperessel – való közlésének kötelezettsége nem terhelte, a tulajdonostársak nagy száma és az értesítésükkel járó aránytalan adminisztratív teher miatt. Közlési kötelezettség hiányában pedig az adásvételi szerződés Ptk. 6:223. § (1) bekezdése szerinti hatálytalanságát eredményező kötelezettségszegés nem történt, így a kereset alaptalan. A másodfokú bíróság szerint tehát a közlési kötelezettség hiánya kizárja az elővásárlási jog megsértését és így annak gyakorlását is.
A Kúria a felperes felülvizsgálati kérelmét alaposnak találta. A dologösszesség fennállásával kapcsolatban a Kúria a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. pontjára utalt és azt emelte ki, hogy a dologösszesség fennállása, illetve annak hiánya hivatalból nem észlelhető.
A Kúria kiemelte továbbá, hogy a Garázsszabályzat alkalmazása nem volt kötelező, így helytállóan vizsgálta a másodfokú bíróság, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján az I. rendű alperes mentesülhetett-e a közlési kötelezettség alól.
A Kúria utalt korábbi döntésére is, amely szerint a tulajdonosok nagy száma a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján olyan oknak minősülhet, amely felmentést adhat az eladó számára a vételi ajánlat közlésének a kötelezettsége alól (BH 2021. 104.)
Adott esetben a tulajdonosok nagy száma (158 tulajdonostárs), a tulajdonosok részben külföldi volta, erre tekintettel a közlési költségek vételárral összevethető összege és a nyilvánvalóan tetemes késedelem folytán az I. rendű alperest a II. rendű alperestől kapott vételi ajánlatnak a tulajdonostársak, így a felperes részére való megküldése nem terhelte.
A Kúria azonban kiemelte, hogy a mentesülés nem jelenti azt, hogy kizárt az ajánlat közlésének lehetősége. Az eladó elkerülheti a későbbi jogvitát azzal, hogy az általa ismert vagy felkutatható elővásárlásra jogosultaknak a kapott ajánlatot megküldi. Az értesített jogosultak a Ptk. 6:223. § (1) bekezdésében megszabott 30 napos határidő elteltével a létrejött adásvételi szerződés hatálytalanságának a megállapítását – elővásárlási joguk megsértésére hivatkozással – eredményesen nem kérhetik.
A Garázsszabályzat (még ha nem is minősül szerződésnek), vagy a felek közötti egyéb megállapodások betartása tehát az eredeti vevő és az eladó érdekét is szolgálja. Mindezzel elkerülhető ugyanis, hogy az elővásárlásra jogosultak jóval később – de a 3 éves jogvesztő határidőn belül – még megalapozottan léphessenek fel az eredeti vevővel szemben.
A Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján az adásvételi szerződés elővásárlásra jogosulttal szembeni hatálytalanságát a tulajdonos (eladó) elővásárlási jogból eredő kötelezettségének a megsértése, nem pedig kizárólag a közlési kötelezettségének a megszegése eredményezi. Ilyen kötelezettséget nevesít a Ptk. 6:222. § (4) bekezdése, amely szerint ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre.
Téves tehát a másodfokú ítéletben megjelenő azon következtetés, amely az eladó számára kizárólag a közlési kötelezettség alóli mentesülés lehetőségét biztosító jogszabályi rendelkezésnek ad olyan értelmezést, amely kizárja a Ptk. 6:223. §-ának az alkalmazását és ezzel a tulajdonostársnak a Ptk. 5:81. § (1) bekezdésén alapuló elővásárlási joga gyakorlásának a megszűnését eredményezi.
A Ptk. 6:222. §-ának, valamint 6:223. § (1) és (2) bekezdésének – az Alaptörvény 28. cikke szerinti – helyes értelmezése alapján az eladót bizonyos körülmények fennállása esetén nem terheli a közlési kötelezettség, ami jelentős anyagi és időbeli hátrányoktól mentesíti. Ha azonban az elővásárlásra jogosult – a jogvesztő 3 éves határidőn belül – a szerződéskötésről más módon tudomást szerez, az elővásárlási jogát teljesítőképessége igazolásával és az ajánlat teljes terjedelemben való elfogadásával, határidőn belül érvényesítheti. Alapvetően téves tehát a másodfokú bíróság azon álláspontja, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése felülírja a Ptk. 6:223. §-ának és a Ptk. 5:81. §-ának rendelkezéseit.
A Kúria végül arra is kitért, hogy érvénytelen szerződés alapján nincs helye az elővásárlási jog gyakorlásának. Az alperesek azonban megtámadási jogukat a jogszabályi határidőn belül nem gyakorolták, hanem a szerződést felbontották. Az alperesek a szerződésüket addig bonthatták volna fel a felperesre is kiterjedő hatállyal, azaz a joggyakorlását megakadályozó módon, amíg a felperes tudomást nem szerzett az ügyletről. Mivel ez nem történt meg, így az alpereseknek nem volt lehetőségük arra, hogy utóbb ilyen módon akadályozzák meg az elővásárlási jog gyakorlását.
A jogeset száma: Kúria Pfv.V.20.393/2021/11. (BH 2022. 207.)
Szerző: Bodzási Balázs
10 ÉVES A POLGÁRI TÖRVÉNYKÖNYV